1. Στο τέλος της παραγράφου 1 του άρθρου 2 του ν. 2160/1993, όπως ισχύει, προστίθεται περίπτωση Δ ως εξής:
«Δ. Ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας (condo hotels)
Είναι ξενοδοχειακά καταλύματα της παραγράφου 1Α του παρόντος άρθρου, κατηγορίας 4 ή 5 αστέρων, επί τμημάτων των οποίων, με τη μορφή ανεξαρτήτων διαμερισμάτων ή κατοικιών, επιτρέπεται η σύσταση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών και η μακροχρόνια εκμίσθωσή τους σε τρίτους, υπό την προϋπόθεση ότι οι τελευταίοι αναλαμβάνουν την υποχρέωση να τα παραχωρούν έναντι συμφωνημένου τιμήματος στο φορέα της τουριστικής επιχείρησης ελεύθερα για χρήση ως τμήματα του ξενοδοχείου για χρονική περίοδο έξι (6) μηνών κατ’ έτος και για διάστημα 20 ετών τουλάχιστον. Η μακροχρόνια μίσθωση συνομολογείται για χρονικό διάστημα τουλάχιστο δέκα (10) ετών.».
2. α. Η δημιουργία ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας επιτρέπεται σε όλα τα οικόπεδα, ανεξαρτήτως εμβαδού, και στα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν 50.000 τ.μ.
β. Τα εκμισθούμενα μακροχρονίως τμήματα των ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 50% του συνολικώς πραγματοποιούμενου συντελεστή δόμησης. Ειδικώς, επί σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων, το ποσοστό των κατά τα ανωτέρω εκμισθούμενων μακροχρονίως τμημάτων του ξενοδοχείου συνιδιοκτησίας και το ποσοστό των κατά το άρθρο 8 παράγραφος 2 του ν. 4002/2011 εκμισθούμενων μακροχρονίως τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών δεν μπορεί να υπερβαίνει αθροιστικά το 50% της συνολικής επιφανείας του σύνθετου τουριστικού καταλύματος.
γ. Η επενδυτική δαπάνη των προς μεταβίβαση ή μακροχρόνια μίσθωση τμημάτων δεν μπορεί να υπάγεται στα κίνητρα της αναπτυξιακής νομοθεσίας.
δ. Οι διατάξεις των παραγράφων 3 έως και 5 του άρθρου 8 και των παραγράφων 6 και 7 του άρθρου 9 του ν. 4002/2011 εφαρμόζονται και επί των ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας.
3. Τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας διέπονται από Κανονισμό Λειτουργίας που καταρτίζεται, με συμβολαιογραφική πράξη, από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου και εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Τουρισμού. Με τον κανονισμό αυτόν, ο οποίος μεταγράφεται μαζί με την πράξη σύστασης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, καθορίζονται ιδίως: (i) τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των μισθωτών των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών και οι περιορισμοί των δικαιωμάτων τους, καθώς και των λοιπών χρηστών που έλκουν από αυτούς δικαιώματα, (ii) τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις επί των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, κτισμάτων, εγκαταστάσεων έργων και υπηρεσιών και οι περιορισμοί αυτών, (iii) ο φορέας διαχείρισης και λειτουργίας και τα ζητήματα που αφορούν τη διοίκηση του ξενοδοχείου συνιδιοκτησίας, καθώς και την εποπτεία και την άσκηση ελέγχου επί των επί μέρους αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών, (iv) οι ελάχιστες παρεχόμενες ξενοδοχειακές και τουριστικές υπηρεσίες προς τους μισθωτές των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών σε ετήσια βάση και (ν) οι κοινές δαπάνες και ο τρόπος υπολογισμού και κατανομής τους στους μισθωτές των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών, ο τρόπος και το είδος εκμετάλλευσης των κοινόκτητων χώρων, έργων και υπηρεσιών και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια. Με απόφαση του Υπουργού Τουρισμού εγκρίνεται πρότυπος κανονισμός λειτουργίας και καθορίζεται το ελάχιστο περιεχόμενο αυτού. Ο εγκρινόμενος κατά τα ανωτέρω Κανονισμός Λειτουργίας προσαρτάται σε κάθε δικαιοπραξία με αντικείμενο τη σύσταση, αλλοίωση, μετάθεση ή μεταβίβαση ενοχικών δικαιωμάτων επί των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών που προβλέπονται στην παράγραφο 2 και δεσμεύει όλους.
4. Οι μισθωτές των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών δεν μπορούν να εκμισθώνουν ή να υπομισθώνουν τα ακίνητα σε τρίτους παρά μόνο σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς που καθορίζονται στον οικείο κανονισμό.
5. Η εκμίσθωση των αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών που προβλέπονται στην παράγραφο 2 επιτρέπεται μόνο μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής του ξενοδοχειακού καταλύματος και εφόσον έχει χορηγηθεί το σήμα λειτουργίας αυτών από τον EOT. Η χορήγηση του σήματος μνημονεύεται στη σχετική πράξη εκμίσθωσης και σε κάθε άλλη συναφή πράξη.
6. Οι ρυθμίσεις των προηγουμένων παραγράφων μπορεί να εφαρμόζονται και επί υφισταμένων ξενοδοχειακών καταλυμάτων της παραγράφου 1 Α του άρθρου 2 του ν. 2160/1993 που πληρούν τις προϋποθέσεις του παρόντος άρθρου, εφόσον:
α) έχουν κατασκευασθεί νομίμως ή εξαιρεθεί από την κατεδάφιση σύμφωνα με τις ρυθμίσεις των άρθρων 5-7 του ν. 3843/2010 και 24 του ν. 4014/2011,
β) διαθέτουν σε ισχύ ειδικό σήμα λειτουργίας και
γ) τα εκμισθούμενα μακροχρονίως τμήματα δεν έχουν υπαχθεί στις επιδοτήσεις της αναπτυξιακής νομοθεσίας κατά τα τελευταία πέντε έτη. Σε αντίθετη περίπτωση, το ποσό της ενίσχυσης ή επιδότησης που έχει χορηγηθεί, επιστρέφεται.
7. Στις ρυθμίσεις των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου αυτού μπορεί να υπαχθούν και τουριστικά καταλύματα που έχουν ξεκινήσει τη διαδικασία αδειοδότησης πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις των πιο πάνω παραγράφων και διαθέτουν σε ισχύ εγκεκριμένους περιβαλλοντικούς όρους ή τουλάχιστον θετική Προκαταρκτική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και Αξιολόγηση.
8. Τα δικαιώματα μακροχρόνιας μίσθωσης που αποκτώνται επί ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας σημειώνονται στο περιθώριο των οικείων βιβλίων μεταγραφών των αρμοδίων Υποθηκοφυλακείων ή Κτηματολογικών Γραφείων. Σημειωτέα πράξη αποτελούν τα σχετικά μισθωτήρια συμβόλαια.
9. Οι διατάξεις των παραγράφων 6 και 7 του άρθρου 9 του ν. 4002/2011 εφαρμόζονται και επί των ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας.
Εκτιμώ ότι πρέπει να υπάρξει ελαστικότητα όσον αφορά την έκταση των 50.000 τ.μ.. Στην Ελλάδα έχουμε σοβαρή κατάτμιση της ιδιοκτησίας, ενώ ειδικά σε νησιωτικές περιοχές είναι δυσχερής η συγκέντρωση τέτοιων εκτάσεων σε ενιαίες ιδιοκτησίες. Επιπρόσθετα, πρέπει να δοθεί η ευκαιρία και σε περιοχές που δεν έχουν αναπτυχθεί τουριστικά αλλά υπάρχει ενδιαφέρον και τοπική αναπτυξιακή δυναμική να το πράξουν. Υπάρχουν π.χ. περιοχές στη Νότια Κρήτη εντελώς έρημες, προνομιούχες όμως για τουριστική ανάπτυξη ως condo Hotel καθώς και νησιά όπως η Γαύδος που αποκλείονται εξ΄αρχής λόγω του περιορισμού της έκτασης. Νομίζω ότι πρέπει να μειωθεί το όριο των 50.000 τ.μ. ή διαφορετικά κατά περίπτωση να κρίνεται με Υπουργική απόφαση ή να υπάρξει ανοχή τουλάχιστον κατά 20%, δηλαδή, το όριο να διαμορφωθεί σε 40.000 τ.μ. σε συγκεκριμένες περιοχές στην επικράτεια.
Η δημιουργία ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας σε υφιστάμενα ξενοδοχεία που μπορεί να ήταν αυθαίρετα και να έχουν γίνει μόλις πρόσφατα νόμιμα με τον Ν. 4014, αποτελεί αναμφισβήτητα μια σημαντική απειλή για το τουριστικό προϊόν της χώρας, που αναμφίβολα θα οδηγούσε στην υποβάθμιση του. Επιπλέον, ενώ ως ξενοδοχείο συμβάλλει στη δημιουργία απασχόλησης, άρα και εισοδήματος, τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας με τη μορφή ανεξάρτητων διαμερισμάτων ή κατοικιών, άρα παραθεριστικής κατοικίας δεν προβλέπουν την απασχόληση εργατικού δυναμικού καθώς δεν προσφέρουν υπηρεσίες ξενοδοχείου.
Πρόταση: Επειδή το αδιάθετο οικιστικό απόθεμα δεν επιτρέπει τη δημιουργία νέων κατοικιών, η ορθή στόχευση του ν/σ για υψηλής ποιότητας τουρισμό έρχεται σε αντίθεση με την ευρεία θέσπιση των ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας καθώς αυτά συχνά απευθύνονται σε χαμηλότερων δυνατοτήτων επισκέπτες και επομένως αυτή η ρύθμιση μάλλον παρέλκει
Η δημιουργία ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας σε υφιστάμενα ξενοδοχεία που μπορεί να ήταν αυθαίρετα και να έχουν γίνει μόλις πρόσφατα νόμιμα με τον Ν. 4014, αποτελεί αναμφισβήτητα μια σημαντική απειλή για το τουριστικό προϊόν της χώρας, που αναμφίβολα θα οδηγούσε στην υποβάθμιση του. Επιπλέον, ενώ ως ξενοδοχείο συμβάλλει στη δημιουργία απασχόλησης, άρα και εισοδήματος, τα ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας με τη μορφή ανεξάρτητων διαμερισμάτων ή κατοικιών, άρα παραθεριστικής κατοικίας δεν προβλέπουν την απασχόληση εργατικού δυναμικού καθώς δεν προσφέρουν υπηρεσίες ξενοδοχείου.
Πρόταση: Επειδή το αδιάθετο οικιστικό απόθεμα δεν επιτρέπει τη δημιουργία νέων κατοικιών, η ορθή στόχευση του ν/σ για υψηλής ποιότητας τουρισμό έρχεται σε αντίθεση με την ευρεία θέσπιση των ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας καθώς αυτά συχνά απευθύνονται σε χαμηλότερων δυνατοτήτων επισκέπτες και επομένως αυτή η ρύθμιση μάλλον παρέλκει.
Η παράγραφος 6 που αφορά στις προϋποθέσεις για τα υφιστάμενα ξενοδοχειακά καταλύματα για την εφαρμογή των διατάξεων για τα condo hotels δεν πρέπει να ειναι τόσο περιοριστικη σχετικά με το εμβαδό που έχουν ανεγερθεί. Το 50.000 τ.μ. για τα εκτός σχεδίου ειναι μεν ικανοποιητικό για νέες υποδομές, αλλά όχι για υφιστάμενες. Είναι απολύτως λογικό να μειωθεί.
Δεν είναι καθόλου σαφές για ποιο λόγο και μια ποιο σκεπτικό γίνεται η αλλαγή στο ν. 4002/2011 (άρθρο 8)΄. Πώς προκύπτει το 50%. Η ασάφεια δυστυχώς δεν βοηθάει να αντιληφθούμε τη φιλοσοφία του νομοθέτη. Επιβάλλονται διευκρινίσεις και να επανέλθει το νομοσχέδιο στη διαβούλευση.
Υπάρχει μεγάλη ασάφεια στην παραγραφο 1 για τα condo hotels. Με ποιο σκεπτικό προκύπτουν οι 6 μήνες κατ’ έτος και το ελάχιστον των 20 ετών, ως προς την υποχρέωση να παραχωρούνται στο φορέα της τουριστικής επιχείρησης ελεύθερα για χρήση τμήματα του ξενοδοχείου ? Είναι προβληματική και δυσνόητη η διατύπωση. Προχειρότητα και βιασύνη. Χρειάζονται διευκρινίσεις και παράταση της διαβούλευσης,.
Η ρύθμιση είναι χρήσιμη για τα ήδη λειτουργούντα ξενοδοχειακά καταλύμματα αλλά και για όσα σήμερα δεν βρίσκονται σε λειτουργία προκειμένου να υπάρξει μια διέξοδος και σε αυτή την κατηγορία
Για τα condo hotels λέτε ότι μπορούν να παραχωρούνται στο φορέα της τουριστικής επιχείρησης για χρονική περίοδο 6 μηνών κατ’ έτος και
για διάστημα 20 ετών τουλάχιστον. Και μετά αναφέρετε ότι «Η μακροχρόνια μίσθωση συνομολογείται για χρονικό διάστημα τουλάχιστο δέκα (10) ετών.». Με ποια λογική έχουν μπει αυτά τα διαστήματα? Χρειάζεται εξήγηση. Γιατί να υπάρχει διαφορά στο ελάχιστο διάστημα εκχώρησης (20 έτη) από το ελάχιστο διάστημα συνομολόγησης της σύμβασης (10 έτη)??
Υπάρχει ασάφεια στη διατύπωση «2. α. Η δημιουργία ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας επιτρέπεται σε όλα τα οικόπεδα,ανεξαρτήτως εμβαδού, και στα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν 50.000 τ.μ.». Εννοείτε δηλαδή όλα τα οικόπεδα? ανεξαρτητως εμβαδού? για εντός ή εκτός σχεδίου? Χρειάζεται συμπλήρωση.
«2. α. Η δημιουργία ξενοδοχείων συνιδιοκτησίας επιτρέπεται σε όλα τα οικόπεδα,ανεξαρτήτως εμβαδού, και στα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν 50.000 τ.μ.»
Προφανώς εννοείτε για τα εντός σχεδίο όταν λέτε «όλα τα οικόπεδα ανεξαρτήτως εμβαδού» και όχι στα εκτός….
Στο άρθρο 2γ ορθώς προβλέπεται ότι «Η επενδυτική δαπάνη των προς μεταβίβαση ή μακροχρόνια μίσθωση τμημάτων δεν μπορεί να υπάγεται στα κίνητρα της αναπτυξιακής νομοθεσίας»
Επειδή όμως πιθανώς ήδη υφιστάμενα και λειτουργούντα ξενοδοχεία να επιθυμούν (ή να επιθυμήσουν στο μέλλον) για διάφορους λόγους, να καταστούν ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας, εάν φυσικά πληρούν τις νόμιμες προϋποθέσεις, το λογικό θα ήταν αυτό να τους επιτρέπεται, μόνο όμως μετά την πάροδου ικανού διαστήματος από την ημερομηνία της επιδότησης, π.χ. πέντε ή έξι έτη (όσα εν πάσει περιπτώσει ορίζονται ή και θα οριστούν με τον 3908 ότι πρέπει να παρέλθουν προκειμένου η τουριστική εγκατάσταση να είναι πάλι επιλέξιμη προς επιχορήγηση)
Προτείνεται λοιπόν η προσθήκη εδαφίου ως ακολούθως:
«Ξενοδοχεία τα οποία έχουν ήδη υπαχθεί στις ευεργετικές διατάξεις του 3299/04 ή του 3908/11 είναι δυνατόν να καταστούν ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας, εάν πληρούν όλες τις νόμιμες προϋποθέσεις, εφόσον παρέλθουν πέντε έτη από την δημοσίευση στο ΦΕΚ της απόφασης πιστοποίησης έναρξης της παραγωγικής τους λειτουργίας»
Οι ξενοδοχειακές μονάδες αντιμετωπίζουν ουσιαστικά προβλήματα βιωσιμότητας. Οι περισσότερες μεγάλες ή μικρές ξενοδοχειακές μονάδες πωλούνται λόγω υπερβολικών χρεών προς το δημόσιο ή στις τράπεζες.Οι ιδιοκτήτες αυτών ζητούν απεγνωσμένα επενδυτές είτε να πουλήσουν είτε να συνεργαστούν για να αποφύγουν να κλείσουν. Στα πλαίσια αυτά και της έρευνας που έχουμε κάνει ως εταιρία για την αξιοποίηση των ξενοδοχειακών μονάδων προέκυψε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των επενδυτών δεν κάνουν επενδύσεις στρατηγικής σημασίας και τα ποσά που διαθέτουν είναι από ενα εκατομμύριο μέχρι τριάντα εκατομμύρια και αναζητούν ευκαιρίες για διάφορες επενδύσεις και ειδικότερα για τουριστικούς σκοπούς.
Ενόψει της διαβούλευσης του παρόντος νομοσχεδίου και της προσέλκυσης επενδυτών σε σχέση με το άρθρο 13 , θα πρέπει να προστεθεί στη παράγραφο 1 περίπτωση Δ και τα ξενοδοχεία τριών αστέρων . Στην ίδια παράγραφο «να επιτρέπεται και η πώληση των τμημάτων των οποίων με τη μορφή οριζοντίων και καθέτων διαμερισμάτων ή κατοικιών να συστήνεται οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία » .
Επίσης στη παράγραφο 2 περίπτω. β του ιδίου άρθρου να προστεθεί Τα πουλούμενα ή τα εκμισθ…………
Προτείνω επίσης για τα πουλούμενα τμήματα , ο Φορέας της τουριστικής μονάδας θα υποχρεούται να συνάπτει συμβάσεις με κάθε ιδιοκτήτη για την παροχή των υπηρεσιών εξυπηρέτησης απο τη ξενοδοχειακή μονάδα.Με το τρόπο αυτό η εκμετάλευση της ξενοδοχειακής μονάδας δεν θα παρουσιάζει μεγάλες αποκλίσεις από τους όρους της αρχικής άδειας λειτουργίας.
Μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζει η εξοχική κατοικία από κατοίκους του εξωτερικού ειδικότερα σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος σε νησιά του Αιγαίου και του Ιουνίου. ΄
Σε διάφορες περιοχές υπάρχουν εγκατελειμένα ξενοδοχεία ή ξενοδοχεία που απαξιώνονται καθημερινά και η βιωσιμότητά τους είναι ανέφικτη. Τα πλείστα από αυτά είναι εκτός σχεδίου περιοχής και ανεπτυγμένα -κτισμένα σε έκταση μικρότερη των 50 στρεμμάτων. Υπάρχει τρόπος αξιοποίησης αυτών αποσύροντας τα παλαιά τουριστικά καταλύματα και αλλάζοντας την οικοδομική τους χρήση από ξενοδοχεία σε ανάπτυξη δραστηριοτήτων που επιτρέπονται από τις υφιστάμενες για τη περιοχή χρήση γης. Σύμφωνα με το άρθρο 51 παραγρ.7 του νόμου 3498/2006 το ίδιο προβλέπεται για τα εντός σχεδίου ή εντός οικισμού προ του 1923 τουριστικά καταλύματα
Η συμπλήρωση του νόμου σε αυτό το σημείο σίγουρα θα δημιουργήσει ένα ευέλικτο νομοθετικό πλαίσιο για τις επενδύσεις στη χώρα μας .
Γι αυτό το λόγο προτείνω στο άρθρο 13 να προστεθεί παράγραφος 10 ως εξής: «Συμπληρώνεται το άρθρο 10 του ν.4002/2011 με την δυνατότητα απόσυρσης παλαιών τουριστικών καταλυμάτων της παραγράφου 1 Α και η παράγραφος Β , περιπτώσεις α,β,γ, του άρθρου 2 του ν.2160/93 και την δυνατότητα εφαρμογής σε αυτά του άρθρου 51, παραγρ.7 του ν.3498/2006 .
Εχω παρατηρήσει στη χώρα μας δεν υπάρχει νομοθετικό πλαίσιο για το εν δυνάμει τουρισμό το backpacking που υπάρχει σε όλη την ευρώπη και λειτουργεί πολύ καλά με πολλά έσοδα για τη κάθε χώρα. Προτείνουμε λοιπόν να προστεθεί στο άρθρο 2 του ν.2160/93 και ο τουρισμός backpacking με όρους και προυποθέσεις λειτουργίας αυτών των μονάδων .Ειδικότερα θα πρέπει να σημειωθεί ότι η διαμονή των τουριστών με το σύστημα backpacking γίνεται σε ενοικιαζόμενα κρεβάτια και όχι δωμάτια. Συνεπώς οποιαδήποτε συμπλήρωση του νόμου γίνει, θα πρέπει να γίνει στα πλαίσια της εκμίσθωσης των κρεβατιών.
Ελπίζω οι ανωτέρω προτάσεις συμπλήρωσης του νομοθετικού πλαισίου του τουρισμού θα επιφέρει μεγαλύτερη ευελιξία στο σύστημα της αξιοποίησης του τουρισμού.