Αρχική Διαδικασίες κεντρικού ελέγχου και διαφάνειας στο σύστημα παραγωγής δημοσίων και ιδιωτικών τεχνικών έργων και υποδομώνΆρθρο 08 – Εθνικά Πρότυπα Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών, Εθνικός Κανονισμός Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών, Σύστημα υποστήριξης προσδιορισμού αντικειμενικής αξίας υποδομώνΣχόλιο του χρήστη Γιώργος Παπαδάκης | 1 Οκτωβρίου 2016, 12:16
  • Σχόλιο του χρήστη 'Γιώργος Παπαδάκης' | 1 Οκτωβρίου 2016, 12:16

    Θα συμφωνήσω και εγώ με τη σειρά μου με τις ήδη εύστοχες και τεκμηριωμένες παρατηρήσεις. Σας παραθέτω αναλυτικά τις απόψεις μου: Πράγματι είναι αδόκιμη η διατύπωση «Αξία Υποδομών». Εύκολα κάποιος αντιλαμβάνεται ότι εδώ συγχέεται ο όρος «υποδομές» ο οποίος συνήθως αναφέρεται σε έργα δημοσίων επενδύσεων, με τους όρους ιδιοκτησίες (properties) και πάγια (assets) που αποτελούν ακίνητη περιουσία. Η αποτίμηση της ιδιωτικής και δημόσιας ακίνητης περιουσίας δεν έχει καμία σχέση με την αποτίμηση των «υποδομών», τα οποία αξιολογούνται με κριτήρια αξιολόγησης επενδύσεων και όχι με βάση την «αγοραία αξία». Κατά συνέπεια δεν υφίστανται οι έννοιες «Εθνικά Πρότυπα Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών» και «Εθνικός Κανονισμός Εκτιμήσεων Υποδομών», ούτε μπορούν αυτές να βασίζονται στα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα. Υπάρχει συνεπώς λανθασμένα η χρήση της έννοιας «υποδομές». Με δεδομένη την ορθή εννοιολογικά χρήση του όρου, και με σκοπό να μπορέσουμε να προβούμε σε μία αξιολόγηση των προτάσεων του Υπουργείου, θα αντικαταστήσομε την λέξη «υποδομές», με τη λέξη «ακίνητα». Τώρα που το κείμενο είναι περισσότερο κατανοητό, προκύπτει ξεκάθαρα πρόταση αντικατάστασης του αντικειμενικού προσδιορισμού των ακινήτων, με ένα νέο σύστημα προσέγγισης των φορολογητέων (αντικειμενικών) αξιών, κάτι που έχει ήδη ανακοινώσει από το 2015 ο αναπληρωτής Υπουργός Οικονομικών τονίζοντας την ανάγκη σύγκλισης φορολογητέων αξιών με τις αγοραίες αξίες, χωρίς όμως να έχει προσδιοριστεί μέχρι σήμερα το πώς θα γίνει αυτό εφικτό. Στο επίμαχο σχέδιο νόμου φαίνεται ότι το καθήκον αυτό το επωμίζονται πλέον οι πιστοποιημένοι εκτιμητές του Υπουργείου Οικονομικών. Να θυμίσω ότι στο προσχέδιο Νόμου για τα ιδιωτικά-δημόσια έργα και τις εκτιμήσεις του Υπουργείου Εθν. Οικονομίας που είχε ανακοινωθεί στις 28-08-2015 (και που δεν προχώρησε), ο τότε αναπληρωτής Υπουργός Εθν. Οικονομίας και νυν Υπουργός Υποδομών, είχε προτείνει ο αντικειμενικός προσδιορισμός να προκύπτει από το μέσο όρο των εκτιμήσεων 3 τελευταίων ετών. Δε διαφωνώ με τη θεσμοθέτηση της υποχρέωσης για εκτιμήσεις των αξιών στις συμβολαιογραφικές πράξεις, υπό το πρίσμα ότι αυτό θα δώσει δουλειά στους εκτιμητές. Σχεδόν όμως σε κανένα προηγμένο κράτος, ο μαζικός προσδιορισμός της φορολογητέας αξίας (κυρίως των οικιστικών ακινήτων), δε γίνεται με φυσική παρουσία και αυτοψία από εκτιμητή. Ακόμα και το υπό κατάργηση υφιστάμενο απαξιωμένο σύστημα προσδιορισμού αντικειμενικών αξιών, είναι ένα τυποποιημένο μοντέλο μαζικού προσδιορισμού, χωρίς την απαίτηση αυτοψίας (και ευθύνης) από μεμονωμένο εκτιμητή. Ας δούμε τι γίνεται στα προηγμένα κράτη όπου οι σημερινές ανάγκες για δίκαιη φορολόγηση των ακινήτων επιβάλλουν την δημιουργία ενός σύγχρονου Κτηματολογίου σε συνδυασμό με Συστήματα Μαζικών Εκτιμήσεων Αξιών Ακινήτων: Στις ανεπτυγμένες χώρες (Η.Π.Α, Σουηδία, Δανία κ.τ.λ), λειτουργούν συστήματα χωρικών πληροφοριών (Land Information System - L.I.S.), που έχουν ως βάση το κτηματολόγιο αλλά περιλαμβάνουν πρόσθετες ενότητες πληροφοριών, ώστε να αποτελούν αποδοτικά εργαλεία διαχείρισης και λήψης αποφάσεων πολλαπλών σκοπών. Στα συστήματα L.I.S. περιλαμβάνονται τα υποσυστήματα για τις εκτιμήσεις και τη φορολογία. Σύμφωνα με το SubL.I.S. των εκτιμήσεων, η αξία κάθε ακινήτου προκύπτει από διαδικασίες μαζικών εκτιμήσεων αυτοματοποιημένων μοντέλων σε περιοδική βάση, προκειμένου η προσδιοριζόμενη αξία να προσεγγίσει όσον το δυνατόν περισσότερο τα δεδομένα της αγοράς. Σύμφωνα με το SubL.I.S. φορολογίας, η βάση του φορολογικού συστήματος είναι η αγοραία αξία του ακινήτου, όπως αυτή προκύπτει από το SubL.I.S. των εκτιμήσεων, προκειμένου να εξασφαλίζεται η κοινωνική δικαιοσύνη. Ακόμα, υπάρχουν αποτελεσματικοί μηχανισμοί είσπραξης των φόρων ώστε να περιορίζεται η γραφειοκρατία και να μειώνεται η φοροδιαφυγή εκ των ακινήτων. Γνώμη μου είναι για φορολογική χρήση, να προταθεί ένα σύγχρονο αυτοματοποιημένο μοντέλο εκτιμήσεων (A.V.M), με επεξεργασία των ηδονικών χαρακτηριστικών των ακινήτων, με βάση την πολλαπλή ανάλυση παλινδρόμησης, ή ακόμα καλύτερα, αν αυτό καταστεί εφικτό, με τη χρήση μοντέλων τεχνητής νοημοσύνης (νευρωνικά δίκτυα), με αξιολόγηση του συστήματος σε περιοδική βάση, και μεμονωμένα την εκτίμηση από ανεξάρτητους/μεμονωμένους εκτιμητές των σύνθετων ακινήτων όπως βιοτεχνικές, τουριστικές μονάδες, εγκαταστάσεις κ.λ.π . Να σταθούμε στην παράγραφο που αναφέρει ότι «Για τον υπολογισμό της εκτιμητικής μεθόδου κόστους λαμβάνονται τα στοιχεία του Ηλεκτρονικού Παρατηρητηρίου Τιμών (ΗΛ.ΠΑ.Τ.) του άρθρου 5 του παρόντος. Η αξία της εκτίμησης δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την αναπόσβεστη αξία της υποδομής κατά τη δεδομένη χρονική στιγμή, όπως αυτή υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη τη λειτουργική φθορά, τη χρονική φθορά και την οικονομική απαξίωση». Πράγματι όπως ήδη σχολιάστηκε από συναδέλφους εκτιμητές, το Ηλεκτρονικό Παρατηρητήριο Τιμών θα μπορούσε να είναι ένα χρήσιμο συμβουλευτικό εργαλείο για τον υπολογισμό του κατασκευαστικού κόστους μόνον στην περίπτωση που θα έδινε ένα εύρος κόστους τελικής κατασκευής ανά είδος κατασκευής. Θα είναι όμως, όπως επίσης τονίστηκε, εντελώς δυσλειτουργικό στην περίπτωση που θα απαιτεί την πλήρη και αναλυτική κοστολόγηση επιμέρους υλικών (με αναλυτική περιγραφή τους, ποσότητες και εργασίες) για τον προσδιορισμό του τελικού κόστους κάθε μίας κατασκευής, αφού θα έχει δυσανάλογο κόστος σε σχέση με την ουσιαστική επιρροή του στον προσδιορισμό της αξίας. Κλείνοντας, θα ήθελα να αναφέρω ότι στην τελευταία έκδοση των Ευρωπαϊκών Εκτιμητικών Προτύπων , προβλέπεται η υιοθέτηση του Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης ως μία εναλλακτικά επιτρεπτή μέθοδος σε αγορές που βρίσκονται σε ύφεση (EVS 2016 σελ. 321), και να σχολιάσω ότι κατά την προσωπική μου άποψη, η μέθοδος κόστους αντικατάστασης η οποία ενώ συνήθως δε χρησιμοποιείται για την προσέγγιση της αγοραίας αξίας δεδομένου ότι τα κατασκευαστικά κόστη παρουσιάζουν και αντιδρούν με υστέρηση στις κυκλικές αλλαγές της αγοράς, έχει παρεξηγηθεί στην Ελλάδα. Στα περισσότερα έντυπα των τραπεζών για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, αναγράφεται ότι το κόστος αντικατάστασης, θα πρέπει να χρησιμοποιείται «κατ΄ εξαίρεση», χωρίς όμως αυτό με βάση τα Ελληνικά δεδομένα να αιτιολογείται επαρκώς, δεδομένου ότι κατά “εξαίρεση” είναι και αυτό που υφίσταται η Ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία υφίσταται πλέον ελάχιστες διακυμάνσεις, ενώ βρίσκεται «κολλημένη» σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα πράξεων. Θα χαρακτήριζα την αγορά των Ελληνικών αστικών ακινήτων less volatile and less transparent market. Άποψη μου είναι ότι η μέθοδος κόστους αντικατάστασης, θα μπορούσε να πάρει εν μέρει, το ρόλο της «sustainable value» ερμηνεύοντας την έννοια της βιωσιμότητας κυρίως με βάση τους οικονομικούς παράγοντες (και όχι τους περιβαλλοντικούς). Με λίγα λόγια, η αξία D.R.C θα μπορούσε να αποτελέσει τη βάση να κρατηθούν οι αξίες στην Ελλάδα σε ένα επίπεδο διατήρησης τιμών, εμποδίζοντας να μην επηρεαστεί καταλυτικά η αγορά ακινήτων από τις τρέχουσες ιδιαίτερα δυσμενείς συνθήκες, οι οποίες έχουν οδηγήσει σε λιγοστές πράξεις, ή ζητούμενες τιμές που απέχουν κατά πολύ από τις πραγματικές. Κατά την άποψη μου, δε θα πρέπει θέματα εθνικής σημασίας όπως αυτά της αποτίμησης της ιδιωτικής και δημόσιας περιουσίας, και του προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών, να «κλείνονται» σε ένα μόνο άρθρο, ενός νόμου προς διαβούλευση. Προτείνεται η έναρξη άμεσου διαλόγου του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδος με τους εμπλεκόμενους φορείς πιστοποιημένων εκτιμητών καθώς και με τις αρμόδιες επιτροπές του Υπουργείου Οικονομικών, Εθνικής Οικονομίας και Υποδομών, πριν την κατάθεση του άρθρου, σε ένα βάθος χρόνου όσο αυτό είναι απαραίτητο. Τα συμπεράσματα θα πρέπει να επεξεργαστεί από μέρους του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδος η αντίστοιχη Επιστημονική ομάδα, ώστε από κοινού, μαζί με άλλους φορείς (R.I.C.S. Hellas, TEE, Δικηγορικούς Συλλόγους, Συμβολαιογραφικούς Συλλόγους, Εμπορικά Επιμελητήρια, Συλλόγους Μεσιτών, ΠΟΜΙΔΑ κλπ), να κατατεθούν σοβαρές προτάσεις οι οποίες θα μπορέσουν να αποτελέσουν τη δομή για τη σύνταξη των Εθνικών Εκτιμητικών Προτύπων. Αν θέλουμε αυτά να είναι πράγματι Εθνικά, και εφάμιλλα των αντίστοιχων Ευρωπαϊκών Κρατών. Με εκτίμηση, Παπαδάκης Γιώργος Πιστοποιημένος Εκτιμητής Ακινήτων