Αρχική Διαδικασίες κεντρικού ελέγχου και διαφάνειας στο σύστημα παραγωγής δημοσίων και ιδιωτικών τεχνικών έργων και υποδομώνΆρθρο 08 – Εθνικά Πρότυπα Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών, Εθνικός Κανονισμός Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών, Σύστημα υποστήριξης προσδιορισμού αντικειμενικής αξίας υποδομώνΣχόλιο του χρήστη ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ | 17 Οκτωβρίου 2016, 12:02
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ' | 17 Οκτωβρίου 2016, 12:02

    1.Με Προεδρικό Διάταγμα μετά από πρόταση του Υπουργού Υποδομών Μεταφορών και Δικτύων, εκδίδονται τα Εθνικά Πρότυπα Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών και Εθνικός Κανονισμός Εκτιμήσεων Υποδομών, που βασίζονται στα ευρωπαϊκά εκτιμητικά πρότυπα όπως ισχύουν. Θεωρούμε αδόκιμη τη διατύπωση «Αξία Υποδομών». Τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα στα οποία γίνεται σαφής αναφορά, αφορούν τις εκτιμήσεις «ιδιοκτησίας (property)» (EVS 2016) ή «παγίων (assets)» σύμφωνα με την παλαιότερη έκδοση τους(EVS 2012) και όχι υποδομών. Τα ακίνητα ή ιδιοκτησίες ή πάγια δεν αποτελούν υποδομές. Οι υποδομές αποτελούν «εξ ορισμού» τη βάση για την εκτέλεση ενός έργου. Επίσης τα Έργα Υποδομής (δρόμοι γέφυρες, λιμάνια κλπ) δημιουργούν τις απαραίτητες προϋποθέσεις για την οικονομική ανάπτυξη, χωρίς τα ίδια να είναι άμεσα παραγωγικά και άρα ευρέα προϊόντα συναλλαγής. Κατά συνέπεια είναι άλλο πράγμα η εκτίμηση της αξίας των υποδομών και άλλο η εκτίμηση αξίας ακινήτων (ή ιδιοκτησιών ή παγίων). Εάν λοιπόν πρόκειται τα Εθνικά Πρότυπα Εκτιμήσεων και ο Εθνικός Κανονισμός Εκτιμήσεων να βασίζονται στα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα όπως ισχύουν, τότε δεν μπορεί να αναφέρονται σε υποδομές. Κατά συνέπεια σε περίπτωση που στόχος του παρόντος άρθρου είναι η έκδοση Ελληνικών Εκτιμητικών Προτύπων (κατά τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα) αυτά δεν θα πρέπει να ορίζονται έως Εθνικά Πρότυπα Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών αλλά ως Εθνικά Εκτιμητικά Πρότυπα. Βέβαια σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει κατά τη γνώμη μας η έκδοσή τους να είναι τουλάχιστον συναρμοδιότητα και του Υπουργείου Οικονομικών στο οποίο τηρείται και το αντίστοιχο μητρώο των Πιστοποιημένων Εκτιμητών και όχι αποκλειστική αρμοδιότητα του Υπουργού Υποδομών Μεταφορών και Δικτύων. 2.Τα Εθνικά Πρότυπα Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών ορίζουν τον τρόπο υπολογισμού της αγοραίας αξίας της υποδομής, τις βάσεις εκτίμησης που διαφοροποιούνται από την αγοραία αξία, τη διαδικασία εκτίμησης και τον τρόπο σύνταξης των εκτιμητικών εκθέσεων. Σε συνέχεια των παραπάνω παρατηρήσεων, θεωρούμε ότι οι «Υποδομές», τουλάχιστον οι Δημόσιες, δεν αποτελούν ανταλλάξιμα και ευρέως εμπορεύσιμα πάγια και κατά συνέπεια ο υπολογισμός της «αξίας» τους δεν μπορεί να έχει ως βάση εκτίμησης την «αγοραία αξία». 3.Για τον υπολογισμό της εκτιμητικής μεθόδου κόστους λαμβάνονται τα στοιχεία του Ηλεκτρονικού Παρατηρητηρίου Τιμών (ΗΛ.ΠΑ.Τ.) του άρθρου 5 του παρόντος. Η αξία της εκτίμησης δεν μπορεί να είναι μικρότερη από την αναπόσβεστη αξία της υποδομής κατά τη δεδομένη χρονική στιγμή, όπως αυτή υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη τη λειτουργική φθορά, τη χρονική φθορά και την οικονομική απαξίωση. Η συγκεκριμένη παράγραφος θα πρέπει να αναλυθεί μετά τη σύνταξη των Εθνικών Εκτιμητικών Προτύπων. Πρέπει δηλαδή πρώτα να οριστεί από τα Πρότυπα εάν το Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης αποτελεί μέθοδο εκτίμησης ή βάση εκτίμησης και στη συνέχεια να μπουν οι περιορισμοί στη μέθοδο ή τη βάση εκτίμησης. Στην πράξη, όταν σε εφαρμογή των Ευρωπαϊκών Εκτιμητικών Προτύπων γίνεται χρήση του Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης για την προσέγγιση Αγοραίας Αξίας - κατ' εξαίρεση και υπό συγκεκριμένες συνθήκες που προβλέπουν τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα - η προκύπτουσα προσέγγιση της Αγοραίας Αξίας δεν είναι υποχρεωτικά μεγαλύτερη ή ίση της αξίας που προκύπτει με την εφαρμογή της μεθόδου, αλλά συνήθως είναι μικρότερη. Το Ηλεκτρονικό Παρατηρητήριο Τιμών θα μπορούσε να είναι ένα χρήσιμο συμβουλευτικό (και μόνον τέτοιο) εργαλείο για τον υπολογισμό του κατασκευαστικού κόστους μόνον στην περίπτωση που θα έδινε ένα εύρος κόστους τελικής κατασκευής ανά είδος κατασκευής. Ωστόσο θα είναι εντελώς δυσλειτουργικό στην περίπτωση που θα απαιτεί την πλήρη και αναλυτική κοστολόγηση επιμέρους υλικών (με αναλυτική περιγραφή τους, ποσότητες και εργασίες) για τον προσδιορισμό του τελικού κόστους κάθε μίας κατασκευής. 4.Τα Εθνικά Πρότυπα Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών και ο Εθνικός Κανονισμός Εκτιμήσεων Υποδομών αποτελούν υποχρεωτική βάση για τη σύνταξη όλων των εκτιμήσεων που αφορούν σε μεταβιβάσεις και συμβολαιογραφικές πράξεις ή χρηματοπιστωτικές πράξεις όλων των δημοσίων και ιδιωτικών υποδομών. Θα πρέπει πρώτα να θεσμοθετηθεί η υποχρέωση για εκτιμήσεις αξιών στις συμβολαιογραφικές πράξεις και να καθοριστούν τα Πρότυπα, στη συνέχεια αυτά να αποτελούν τη βάση για τις εκτιμήσεις. (Σημειωτέο ότι η μεταβίβαση γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη). Είναι πολύ σημαντικό να προσδιοριστεί με σαφήνεια ποια αξία (αγοραία ή άλλη) θα προσδιορίζεται για σκοπούς συμβολαιογραφικών ή χρηματοπιστωτικών πράξεων. Η αναφορά γενικά σε "αξία" συγχέει τα πράγματα και δεν βοηθά το επάγγελμα του εκτιμητή. 5. Συνιστάται στο Υπουργείο Υποδομών Μεταφορών και Δικτύων ηλεκτρονικό σύστημα προσδιορισμού αντικειμενικής αξίας υποδομής, στο οποίο εισάγονται τα δεδομένα όλων των εκτιμήσεων των πιστοποιημένων εκτιμητών που αφορούν σε συμβολαιογραφικές πράξεις και μεταβιβάσεις ή χρηματοπιστωτικές πράξεις και έχουν συνταχθεί σύμφωνα με τα Εθνικά Πρότυπα Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών και τον Εθνικό Κανονισμό Εκτιμήσεων Υποδομών. Προκύπτουν τα εξής ερωτήματα: Ποια θα είναι η δομή (αρχιτεκτονική) αυτού του «ηλεκτρονικού συστήματος», ποιος θα έχει την αρμοδιότητα να εισάγει τα δεδομένα στο σύστημα, ποια δεδομένα θα εισάγει, ποιοι και με ποιον τρόπο θα τα ελέγχουν, θα τα επεξεργάζονται και θα τα αναλύουν και τέλος τι είδους αποτελέσματα θα εξάγονται. Από τα συμφραζόμενα καταλαβαίνουμε ότι πρόθεση της Κυβέρνησης (και όχι μόνο του Υπουργείου Υποδομών μεταφορών και επικοινωνιών) είναι η αντικατάσταση του υπάρχοντος συστήματος «Αντικειμενικών Αξιών» (για τον προσδιορισμό της φορολογητέας ύλης) από ένα νέο σύστημα που θα βασίζεται στις Αγοραίες Αξίες. Ωστόσο αυτό θα πρέπει να γίνει με ένα ολοκληρωμένο σχέδιο και κατόπιν συλλογικής διαβούλευσης με τους Επαγγελματικούς και Επιστημονικούς Φορείς των Εκτιμητών. 6. Με απόφαση του Υπουργού Υποδομών Μεταφορών και Δικτύων και του Υπουργού Οικονομικών, ρυθμίζεται: α) ο τρόπος συνεργασίας του Υπουργείου Υποδομών Μεταφορών και Δικτύων με τους ελληνικούς φορείς πιστοποιημένων εκτιμητών που αφορούν την εισαγωγή μοντέλου AVM ώστε να συνταχθούν τα Εθνικά Πρότυπα Εκτιμήσεων Αξίας Υποδομών και ο Εθνικός Κανονισμός Εκτιμήσεων Υποδομών, ο ύψος αποζημίωσης των εκτιμητών και κάθε άλλη λεπτομέρεια και συναφές με τα ανωτέρω θέμα για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου. Μήπως θα έπρεπε να έχει προηγηθεί ο διάλογος μεταξύ του Υπουργού Υποδομών Μεταφορών και Δικτύων, του Υπουργού Οικονομικών και των φορέων πιστοποιημένων εκτιμητών, πριν την κατάθεση αυτού του άρθρου…