Αρχική Διαδικασίας καθορισμού, οριοθέτησης και οργάνωσης, των απαιτούμενων δικαιολογητικών, του τρόπου λειτουργίας και διαχείρισης του Επιχειρηματικού Πάρκου Μεμονωμένης Μεγάλης Μονάδας (ΕΠΜΜΜ)Άρθρο 03 – Διαδικασία καθορισμού και οριοθέτησης ΕΠΜΜΜΣχόλιο του χρήστη ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΚΑΙ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ | 5 Σεπτεμβρίου 2018, 14:46
  • Σχόλιο του χρήστη 'ΕΜΠΟΡΙΚΟ ΚΑΙ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ' | 5 Σεπτεμβρίου 2018, 14:46

    A. Αναγκαιότητα εισαγωγής διαδικασίας προέγκρισης χωροθέτησης: Στο άρθρο 3 του σχεδίου ΚΥΑ για τη «Διαδικασία καθορισμού και οριοθέτησης ΕΠΜΜΜ» αναφέρεται ότι για την εξέταση της ίδρυσης των ΕΠΜΜΜ εφαρμόζεται αναλογικά η διαδικασία του αρ. 47 του Ν.3982/2011 και των άρθρων 4-6 της υπ’ αρ. Φ/Α.15/3/2226/170/1-3-2012 (ΦΕΚ Β/583) ΚΥΑ. Κρίνεται απαραίτητη η εισαγωγή διαδικασίας προέγκρισης σχετικά με την καταλληλότητα χωροθέτησης ενός ΕΠΜΜΜ είτε με διάταξη εντός του άρθρου 3 είτε με την εισαγωγή νέου άρθρου. Η διαδικασία αυτή προτείνεται να ισχύει τόσο στην περίπτωση οργάνωσης, επέκτασης και εκσυγχρονισμού υφιστάμενων ΜΜΜ και τη μετατροπή τους σε ΕΠΜΜΜ, όσο και στην περίπτωση ίδρυσης νέων ΜΜΜ σε υποδοχείς ΕΠΜΜΜ. Η διαδικασία της προέγκρισης, παρόλο που σε πρώτη ανάγνωση φαίνεται ότι μπορεί να προσθέτει ένα στάδιο ακόμα στη διαδικασία αυξάνοντας το συνολικό χρόνο αδειοδότησης, είναι μείζονος σημασίας καθώς, με βασικά προσκομισθέντα στοιχεία, η διοίκηση θα γνωμοδοτεί και θα δεσμεύεται για την καταλληλότητα μιας έκτασης προκειμένου για τη χωροθέτηση ΕΠΜΜΜ, πολύ πριν την αγορά αυτής και τη σύνταξη του συνόλου των μελετών εσωτερικής οργάνωσης. Διευκρινίζεται ότι στη φάση αυτή δεν θα απαιτούνται τίτλοι κυριότητας της έκτασης, καθώς η προέγκριση δύναται να μην είναι θετική αλλά θα κατατίθεται προσύμφωνο αγοράς, το οποίο θα είναι μη δεσμευτικού χαρακτήρα ως προς την ολοκλήρωση αλλά θα περιλαμβάνει ρητή αναφορά του τιμήματος (βλ. σχετικά ενότητα 1.Γ). Η προέγκριση καταλληλότητας χωροθέτησης, αφενός διασφαλίζει την υλοποίηση της επένδυσης στην περίπτωση θετικής γνωμοδότησης, αφετέρου προφυλάσσει τον δυνητικό επενδυτή από το μεγάλο κόστος που απαιτεί η σύνταξη των μελετών εσωτερικής οργάνωσης του ΕΠΜΜΜ που πρέπει να κατατεθούν βάσει των σημερινών διατάξεων ως συνοδευτικές μελέτες του αιτήματος έγκρισης του ΕΠΜΜΜ. Η προτεινόμενη διαδικασία προέγκρισης μπορεί να γίνει κατ΄ αναλογία με τη διαδικασία προέγκρισης που εφαρμόζεται σε άλλες δραστηριότητες (π.χ. Ειδικά Χωρικά Σχέδια ή Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα). Ειδικότερα, προτείνεται να κατατίθενται στην αρμόδια Υπηρεσία της Γ.Γ. Βιομηχανίας και Ανάπτυξης τα εξής: - Τοπογραφικό διάγραμμα - Έγκριση Δασαρχείου και Έγκριση Αρχαιολογικής Υπηρεσίας - Συνοπτική Τεχνική Έκθεση Τεκμηρίωσης Χωροθέτησης Η Υπηρεσία θα ελέγχει τα δικαιολογητικά και θα εκδίδει την προέγκριση καταλληλότητας χωροθέτησης κατόπιν γνωμοδότησης αρμόδιας Υπηρεσίας της Γενικής Διεύθυνσης Χωρικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ. Η Συνοπτική Τεχνική Έκθεση Τεκμηρίωσης Χωροθέτησης θα αναλύει και θα τεκμηριώνει τη δυνατότητα ίδρυσης του ΕΠΜΜΜ λαμβάνοντας υπόψη τις εξής χωροταξικές προϋποθέσεις: (α) την καλή προσπελασιμότητα και την εγγύτητα της ΜΜΜ σε δίκτυα μεταφορικών υποδομών (οδικό, σιδηροδρομικό, λιμενικό) ή /και την ανάγκη τροφοδότησής της από πρώτες ύλες (π.χ. αγροτικές, ορυκτές) που βρίσκονται στην ευρύτερη περιοχή, (β) τις χρήσεις γης της προς εγκατάσταση περιοχής. Ειδικά για τις υφιστάμενες ΜΜΜ που θέλουν να οργανωθούν σε ΕΠΜΜΜ, προτείνεται οι θεσμοθετημένες χρήσεις γης να μην αποτελούν ανασταλτικό παράγοντα, σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμβατότητα χρήσεων γης, με την προϋπόθεση ότι δεν υφίστανται στην περιοχή περιβαλλοντικές δεσμεύσεις ή δεσμεύσεις πολιτιστικής φύσεως (π.χ. αρχαιολογικοί χώροι). Η διατήρηση της υφιστάμενης χωροθέτησης των υπαρχουσών ΜΜΜ είναι αναγκαία για λόγους στήριξης της βιομηχανικής δραστηριότητας αλλά και για λόγους στήριξης της τοπικής αγοράς εργασίας. Θα πρέπει να στηριχθεί ο εκσυγχρονισμός τους στις θέσεις στις οποίες βρίσκονται και ο επί τόπου μετασχηματισμός τους, καθώς αυτό θα συμβάλλει στην ενίσχυση της επιχειρηματικότητας, ενώ ταυτόχρονα μέσω της οργάνωσής τους σε ΕΠΜΜΜ, διασφαλίζεται η βελτιστοποίηση της σχέσης της μεγάλης μονάδας με τον περιβάλλοντα χώρο και την ευρύτερη περιοχή. Εξάλλου, και το ίδιο το ΕΠΧΣΑΑ για τη Βιομηχανία (ΚΥΑ 11508/2009, ΦΕΚ 151/ΑΑΠ), αναγνωρίζει ότι ειδικά για τις υφιστάμενες ΜΜΜ, η αναγκαστική μετακίνηση από τη θέση τους μπορεί να οδηγήσει σε πιέσεις στην τοπική αγορά εργασίας και, ενίοτε, στη διακοπή λειτουργίας. Εναλλακτικά, προτείνεται στην περίπτωση ασυμβατότητας χρήσεων γης ή/και στην περίπτωση διεύρυνσης της υφιστάμενης δραστηριότητας σε νέα που δεν είναι συμβατή με τις υφιστάμενες χρήσεις γης, η προέγκριση καταλληλότητας χωροθέτησης να απαιτεί τη σύνταξη Ειδικού Χωρικού Σχεδίου (ΕΧΣ) του Ν. 4447/2016 (άρθρο 10), με στόχο την αλλαγή των χρήσεων γης στην περιοχή επέμβασης. Στην περίπτωση ίδρυσης νέων ΜΜΜ και οργάνωσής τους σε ΕΠΜΜΜ, προτείνεται να ελέγχεται η συμβατότητα των χρήσεων γης. Ειδικότερα, στην περίπτωση αυτή, οι θετικές χρήσεις γης αποτελούν προϋπόθεση, εκτός κι αν συντρέχουν ιδιαίτεροι λόγοι (π.χ. αδυναμία εξεύρεσης κατάλληλου γηπέδου). Τέλος, προτείνεται να μην ισχύει κατά την προέγκριση καταλληλότητας η χωροταξική προϋπόθεση του άρθρου 2 του σχεδίου ΚΥΑ με αρίθμ. (β) σχετικά με την τεκμηρίωση αδυναμίας εγκατάστασης της ΜΜΜ σε τυχόν υφιστάμενο ΕΠ εντός της ίδιας Περιφέρειας. Η κατάργησή της θεωρείται αυτονόητη καθώς το ΕΠΜΜΜ απαιτεί έκταση 100 ή 150 στρ., μέγεθος ίσο ή μεγαλύτερο από αυτό που απαιτείται βάσει του Ν. 3982/2011 για την ίδρυση Επιχειρηματικού Πάρκου. Εναλλακτικά, εάν δεν γίνει αποδεκτή από το Υπουργείο η εύλογη κατάργηση του περιορισμού αυτού, προτείνεται να αντικατασταθεί ως εξής: «τεκμηρίωση αδυναμίας εγκατάστασης της ΜΜΜ σε τυχόν υφιστάμενο ΕΠ εντός της ίδιας Περιφερειακής Ενότητας», περιορίζοντας τη χωρική εμβέλεια των θεσμοθετημένων στο παρελθόν, με άλλα κριτήρια, μεγέθη και προτεραιότητες Επιχειρηματικών Πάρκων. B. παρ. (4) για τη Διασφάλιση εδαφικής έκτασης: Κρίνεται αναγκαία η άρση του όρου της κατοχής της απαιτούμενης έκτασης σε ποσοστό 100% (άρθρο 3, παρ.4 σχεδίου ΚΥΑ) που απαιτείται προκειμένου να υποβληθεί αίτηση έγκρισης ανάπτυξης ΕΠΜΜΜ. Ο όρος αυτός περιορίζει το επενδυτικό ενδιαφέρον και δεν ενθαρρύνει τη χρήση του εργαλείου των ΕΠΜΜΜ. Κι αυτό γιατί απαιτεί την αγορά της έκτασης στην οποία επιδιώκεται να γίνει η ανάπτυξη της ΜΜΜ χωρίς να υπάρχει εκ των προτέρων βεβαιότητα ότι θα εγκριθεί η αίτηση για ίδρυση του ΕΠΜΜΜ. Λόγω και του απαιτούμενου μεγάλου μεγέθους της έκτασης στην οποία πρόκειται να ιδρυθεί το ΕΠΜΜΜ (100 στρ. ή 150 στρ.), προτείνεται, αντί για την πλήρη κυριότητα της έκτασης, να αρκεί η κατάθεση προσύμφωνου αγοράς της έκτασης κατά τη φάση αιτήματος προέγκρισης της χωροθέτησης ΕΠΜΜΜ. Ειδικότερα, προτείνεται το προσύμφωνο αγοράς να μην έχει δεσμευτικό χαρακτήρα ως προς την ολοκλήρωση, αλλά να εμπεριέχει ρητή αναφορά στο τίμημα. Το προσύμφωνο θα πρέπει να κατατίθεται μαζί με την αίτηση για την προέγκριση χωροθέτησης. Σε διαφορετική περίπτωση, οι υφιστάμενοι ιδιοκτήτες της έκτασης αποκτούν διαπραγματευτικό πλεονέκτημα μετά την προέγκριση και συνεπώς θα επιδιώξουν υψηλότερο τίμημα της συνήθους αξίας αγοράς. Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις σχετικά με την κατάθεση προσύμφωνου αγοράς γίνονται αναλογικά με τη διαδικασία που ακολουθείται κατά τη φάση αιτήματος μιας επένδυσης για την ένταξή της στο Ν. 3894/2010 (Fast Track) και τον χαρακτηρισμό της ως Στρατηγική Επένδυση. Μετά την ολοκλήρωση της προέγκρισης χωροθέτησης και στην περίπτωση που αυτή είναι θετική, για την τελική έγκριση του αιτήματος ίδρυσης και ανάπτυξης του ΕΠΜΜΜ θα απαιτείται η διασφάλιση της κατοχής του συνόλου (100%) της απαιτούμενης έκτασης. Εναλλακτικά, στην περίπτωση που δε γίνει αποδεκτή η εισαγωγή της διαδικασίας προέγκρισης χωροθέτησης, προτείνεται το προσύμφωνο αγοράς (μη δεσμευτικού χαρακτήρα ως προς την ολοκλήρωση αλλά με ρητή αναφορά στο τίμημα) να κατατίθεται μαζί με την αίτηση έγκρισης ίδρυσης του ΕΠΜΜΜ. Μετά τη θετική έγκριση ίδρυσης του ΕΠΜΜΜ θα διασφαλίζεται η κατοχή του συνόλου της έκτασης, ώστε να προχωρήσει η διαδικασία ανάπτυξής του (έκδοση Οικοδομικής Άδειας κτλ). Θα πρέπει να διευκρινισθεί αν στην περίπτωση αγοράς όμορων τεμαχίων, πολεοδομικά δεν απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης. Το ΥΠΕΝ ζητάει πράξη συνένωσης μόνο στην περίπτωση ιδιωτικής πολεοδόμησης, στην οποία σε καμία περίπτωση δεν εμπίπτει το ΕΠΜΜΜ.