Αρχική Μεσίτες Αστικών Συμβάσεων Σχετικών με ΑκίνηταΆρθρο 6 Σύμβαση μεσιτείαςΣχόλιο του χρήστη Ο.Μ.Α.Σ.Ε | 25 Φεβρουαρίου 2011, 10:20
  • Σχόλιο του χρήστη 'Ο.Μ.Α.Σ.Ε' | 25 Φεβρουαρίου 2011, 10:20

    Άρθρο 6 ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΥΠΩΣΗ Σύμβαση μεσιτείας 1. Έγγραφος τύπος τηρείται υποχρεωτικά για τη σύναψη σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Σε περίπτωση σύμβασης μεσιτείας διπλής εντολής, όπου ο μεσίτης παρέχει τις υπηρεσίες του συγχρόνως και στους δύο εντολείς, απαιτείται έγγραφος τύπος τουλάχιστον για τον έναν εντολέα. Η σύμβαση πρέπει α) να περιλαμβάνει τουλάχιστον τα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών, το αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη, β) να καθορίζει ακριβώς την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής. Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών θα πρέπει να αναγράφεται ο φορέας στον οποίο είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης. Για την πλήρωση του απαιτούμενου έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, εφόσον αποδεικνύουν το περιεχόμενο της σύμβασης σύμφωνα με τα ανωτέρω. Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Ν. 2251/1994 όπως ισχύει. Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά η σύμβαση μεσιτείας είναι αορίστου χρόνου Η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι αορίστου χρόνου Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. Η μεσιτική εντολή , δύναται να ανακληθεί γραπτώς. Σε αυτήν την περίπτωση τον εντολέα δεσμεύουν έναντι του μεσίτη όλες οι μεσιτικές εντολές μέχρι την ημέρα της ανάκλησης. *ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Οι παρατηρήσεις στην § 1 αφορούν το χρονικό περιορισμό της σύμβασης. Κατ’ αρχήν δεν είναι αντιληπτό το νόημα του χρονικού περιορισμού. Χρονικοί περιορισμοί τίθενται για χάρη ασφάλειας των συναλλαγών ή για απόσβεση υφιστάμενων υποχρεώσεων. Η χρονικά απεριόριστη μεσιτική σύμβαση δεν θίγει την ασφάλεια των συναλλαγών, αφού η αξίωση για αμοιβή απαιτεί σωρευτικά, υπόδειξη ή διαμεσολάβηση και αιτιώδη σύνδεσμο. Η μέχρι σήμερα εμπειρία έχει καταδείξει πως ο μεσιτικός εντολέας δεν έχει πρόβλημα αβεβαιότητας για το αν οφείλει ή όχι τη μεσιτική αμοιβή. Αντιθέτως, ο χρονικός περιορισμός μπορεί να οδηγήσει σε συμπαιγνίες των μεσιτικών εντολέων εις βάρος του μεσίτη. Επίσης, ο τόσο ασφυκτικός χρονικός περιορισμός στους 6-8 μήνες οδηγεί συχνά σε αδιέξοδα, ιδίως επί μεσιτειών που αφορούν την εύρεση οικοπέδου, την ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής και την πώληση των διαμερισμάτων. Σε μια τέτοια σύνθετη, πλην όμως συνηθισμένη μεσιτεία, ο χρόνος των 6-8 μηνών δεν επαρκεί ούτε καν για την κατασκευή της οικοδομής, με συνέπεια η σύμβαση μεσιτείας να λύνεται πριν καν δοθεί στο μεσίτη η δυνατότητα να υποδείξει τα προς πώληση διαμερίσματα. Σε κάθε περίπτωση εάν η Πολιτεία εμμένει στο χρονικό περιορισμό της σύμβασης μεσιτείας, αφενός θα πρέπει να διευρυνθεί το ασφυκτικό χρονικό πλαίσιο (π.χ. στα 2 χρόνια), αφετέρου θα πρέπει να διευκρινιστεί, πως οι κύριες συμβάσεις που καταρτίστηκαν μετά τη λήξη της προθεσμίας δημιουργούν υποχρέωση για αμοιβή, εφόσον η υπόδειξη ευκαιρίας ή η μεσολάβηση ξεκίνησε πριν από τη λήξη της προθεσμίας. **ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: 1) Καταρχήν καταργείται πλήρως η προφορική εντολή (ακόμα και στην περίπτωση διπλής μεσιτείας), ενώ επιπλέον δεν αφήνει κανένα περιθώριο για διεκδίκηση μεσιτικής αμοιβής όταν, αντί του αρχικού ακινήτου που υποδείχθηκε αγοραστεί άλλο ακίνητο του ίδιου ιδιοκτήτη στην ίδια πολυκατοικία (για παράδειγμα η εντολή αναφέρει το Χ διαμέρισμα του Α’ ορόφου και τελικά μετά από διαπραγμάτευση αγοραστεί το διαμέρισμα του Γ΄ ορόφου στην ίδια πολυκατοικία). 2. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, δε μπορεί σε κάθε περίπτωση να έχει διάρκεια πάνω από δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για δύο (2) ακόμα μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της ισχύει ως απλή εντολή εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά. Μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. Κάθε μεταβίβαση που έγινε στη διάρκεια της ισχύος της αποκλειστικής εντολής λογίζεται ότι έγινε με τη μεσολάβηση ή υπόδειξη του μεσίτη. *ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Στην αποκλειστική εντολή (άρθρο 6 παρ.2) ορίζεται χρονική ισχύς αυτής μόνο για τέσσερις (4) μήνες με αναγκαστική υπογραφή νέας έγγραφης συμφωνίας σε περίπτωση παράτασης και αφαιρεί αδικαιολόγητα το δικαίωμα να ισχύει η αποκλειστική εντολή μετά την λήξη της ως «απλή εντολή», ακόμα και αν επιθυμούν να το προβλέψουν οι συμβαλλόμενοι. 3. Ο μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται να αξιώσει αμοιβή κατά την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, εφόσον έχει ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της, ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της. Με τη σύναψη σύμβασης μεσιτείας τεκμαίρεται ότι η κατάρτιση της κύριας σύμβασης για την οποία συνήφθη η σύμβαση μεσιτείας, οφείλεται σε μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας του μεσίτη. . Επί σύμβασης παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει την πλήρη αμοιβή του με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου. *ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Η παράλληλη μεσιτεία αντιμετωπίζεται με το χειρότερο δυνατό τρόπο. Ο μεσίτης υποβάλλεται σε έξοδα για το μεσιτευόμενο ακίνητο αποβλέποντας στην αμοιβή του που έχει σαφώς προσδιοριστεί. Αγνοώντας ότι ταυτόχρονα ο μεσιτικός του εντολέας έχει προβεί σε «διασπορά» μεσιτειών θα οδηγηθεί σε λήψη κλάσματος της αμοιβής που υπολόγιζε, παρόλο που έχει προσφέρει πλήρεις μεσιτικές υπηρεσίες. Κανείς δεν εξαναγκάζει το μεσιτικό εντολέα να επιλέξει περισσότερους μεσίτες, εάν όμως το πράξει πρέπει να υποστεί και τις ενδεχόμενες συνέπειες. Η μόνη δίκαιη λύση είναι να αμειφθεί ο μεσίτης αντίστοιχα όπως αμείβεται οι περισσότεροι δικηγόροι του ίδιου εντολέα κατ’ άρθρο 169 Κώδικα περί Δικηγόρων, όπου κάθε δικηγόρος έχει αξίωση για πλήρη αμοιβή, ακόμα και αν απλώς υπέγραψε τα δικόγραφα, χωρίς να συντάξει ούτε μια λέξη. **ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Αξιοπρόσεκτο επίσης είναι ότι καταργείται πλήρως η αξία της υπόδειξης ενός ακινήτου, καθώς θεσμοθετείται ως δικαστικό κριτήριο επιδίκασης της μεσιτικής αμοιβής το «ποιος πραγματικά μεσολάβησε» και όχι το ποιος υπέδειξε πρώτος το ακίνητο, αφήνοντας εντελώς «ακάλυπτο» τον μεσίτη που πραγματικά υπέδειξε πρώτος ένα ακίνητο και γνωστοποίησε τα στοιχεία των πελατών μεταξύ τους. Το άρθρο αυτό αφήνει «παράθυρο» παράκαμψης του αρχικού μεσίτη, καθώς δίνει την δυνατότητα σε κάθε τυχόν «κακόβουλο» πελάτη, μετά την αρχική υπόδειξη του ακινήτου, να προσεγγίσει άλλον μεσίτη με τον οποίον να υπογράψει μεσιτικές εντολές για το ίδιο ακίνητο με μικρότερη αμοιβή. Αρρύθμιστη αφήνεται επίσης η περίπτωση που ο κάθε μεσίτης έχει συμφωνήσει διαφορετική μεσιτική αμοιβή με τον ίδιο πελάτη, σε συνδυασμό με την υποχρέωση του δικαστήριο να μοιράσει σε ίσα μέρη την αμοιβή, αντί της πρόβλεψης που υπήρχε σε προηγούμενα νομοσχέδια που έδινε την δυνατότητα να επιμεριστεί αυτή από το δικαστήριο αναλογικά με την συμμετοχή του καθενός μεσίτη στην εκάστοτε αγοραπωλησία. 4.Εάν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη, τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη. 4.β Σε περίπτωση μεταμέλειας του μεσιτικού εντολέα ο μεσίτης έχει αξίωση για αποζημίωση ανερχόμενη στο ήμισυ της μεσιτικής αμοιβής υπό τις εξής προϋποθέσεις:: α) να έχει καταρτιστεί εγγράφως η σύμβαση μεσιτείας β) ο μεσίτης να έχει υποδείξει υποψήφιο αντισυμβαλλόμενο, με τον οποίο έχει καταρτισθεί εγγράφως μεσιτική εντολή που ανταποκρίνεται στο περιεχόμενο της μεσιτικής εντολής του μεταμελημένου εντολέα γ) ο μεταμελημένος εντολέας να αρνήθηκε τη διαπραγμάτευση ή να άλλαξε τους διαπραγματευτικούς όρους που περιέχονται στη μεσιτική του εντολή δ) ο μεσίτης να κάλεσε εγγράφως μαζί με τον μεσιτικό εντολέα τον έτερο εντολέα να συνάψει την κύρια σύμβαση και αυτός να αρνήθηκε εντός διμήνου. 5. Στην έγγραφη σύμβαση μεσιτείας ο μεσίτης δεν μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του, εφ’ όσον αυτό έχει συμφωνηθεί εγγράφως. Εάν παρά την πιο πάνω συμφωνία ς ο μεσίτης δεχθεί υπόσχεση αμοιβής ή εισπράξει αμοιβή και από το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας. 6. *ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Η διάταξη έχει διατυπωθεί με άστοχο τρόπο. Δεν αρκεί να μνημονεύουν οι συμβολαιογράφοι κάποια «ρητή» υπεύθυνη δήλωση των συμβαλλομένων, πρέπει αυτή να είναι έγγραφη και να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο, όπως και τα υπόλοιπα επισυναπτόμενα έγγραφα. Παραθέτω την αρχική διατύπωση που είχαμε προτείνει. ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΥΠΩΣΗ: Σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να μνημονεύουν την τυχόν μεσολάβηση Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων στην κατάρτισή της και να αναφέρουν τα στοιχεία του Μεσίτη, τον αριθμό ΓΕΜΗ και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου. Αν δεν μεσολάβησε Μεσίτης, οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να υποβάλουν στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν.1599/86 (ΦΕΚ Α΄75) που ρητά να αναφέρει ότι δεν μεσολάβησε κτηματομεσίτης και ο Συμβολαιογράφος καταχωρεί τη δήλωσή τους στο συμβόλαιο. 7. Οι συμβαλλόμενοι σε αστική σύμβαση ακινήτων δεν υποχρεούνται σε καταβολή αμοιβής σε πρόσωπα τα οποία προσέφεραν υπηρεσίες μεσιτείας χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις των άρθρων 4 και 5 του παρόντος νόμου και των παραγράφων 1 και 2 του παρόντος άρθρου. 8. Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει στο μεσίτη την κατάρτιση της κύριας σύμβασης εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών. *ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Η διάταξη αυτή στοχεύει μεν προς την ορθή κατεύθυνση, όμως δεν διευκρινίζει τι κυρώσεις θα έχει ο εντολέας που δεν προβαίνει σε ανακοίνωση προς το μεσίτη. Η μόνη πρόσφορη κύρωση θα έχει να κάνει με την αύξηση της μεσιτικής αμοιβής (πχ κατά 20%), όπου η αύξηση θα επιβάλλεται ως εκ του νόμου ποινική ρήτρα. ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΥΠΩΣΗ Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει εγκαίρως στο μεσίτη την ημερομηνία και ώρα κατάρτισης της κύριας σύμβασης και τα στοιχεία της/του συμβολαιογράφου πριν την κατάρτιση αυτής, ώστε αφενός ο μεσίτης εφόσον το επιθυμεί να παραβρεθεί στο συμβόλαιο και αφετέρου να του δοθεί ο χρόνος να αποστείλει στη συμβολαιογράφο τα πλήρη στοιχεία του ώστε να καταχωρηθούν στη σύμβαση. Σε αντίθετη περίπτωση ο εντολέας υποχρεούται καταβολής αμοιβής κατά 25% προσαυξημένης της συμφωνηθείσας ως ποινική ρήτρα την οποία δικαιούται ο μεσιτικός σύλλογος της περιφέρειας του μεσίτη, ελλείψει δε αυτού, η Ομοσπονδία Κτηματομεσιτών Ελλάδας. 9. Κατά τα λοιπά οι σχέσεις των συμβαλλόμενων μερών με τον μεσίτη ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. *ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Η διάταξη του ΑΚ που βασανίζει κάθε μεσίτη αφορά τη μείωση της αμοιβής του στο προσήκον μέτρο. Επ’ αυτού έχει νομολογήσει προσφάτως ο Άρειος Πάγος κατά τέτοιο τρόπο, ώστε καθιστά πρακτικά αδύνατη την οποιαδήποτε μείωση της μεσιτικής αμοιβής. (Άρειος Πάγος, αρ. απόφασης 60 του έτους 2009) Ειδικότερα, ο εντολέας πρέπει να ισχυριστεί και αποδείξει, ποιες ενέργειες εκτέλεσε ο μεσίτης με επιμέλεια και ποιες με αμέλεια, καθώς επίσης, πρέπει να ισχυριστεί και αποδείξει, τι παραπάνω όφειλε να πράξει ο μεσίτης, προκειμένου να δικαιούται την πλήρη αμοιβή. Ξεφεύγουμε δηλαδή από το κριτήριο του αν εργάστηκε ο μεσίτης «πολλές ώρες» και το νέο κριτήριο είναι «τι παραπάνω όφειλε να πράξει ο μεσίτης». Εάν ο εντολέας καταφέρει να αποδείξει κάτι τέτοιο με πειστικό τρόπο, τότε χαλάλι του, ας μειωθεί η μεσιτική αμοιβή.