Αρχική Διαμόρφωση Φιλικού Επιχειρηματικού ΠεριβάλλοντοςΆρθρο 21: Βελτίωση του θεσμικού πλαισίουΣχόλιο του χρήστη Καραδημήτρης Νικόλαος | 9 Νοεμβρίου 2012, 01:12
  • Σχόλιο του χρήστη 'Καραδημήτρης Νικόλαος' | 9 Νοεμβρίου 2012, 01:12

    Με την επερχόμενη τροποποίηση του επενδυτικού νόμου χρήζουν νομοθετικής ρύθμισης (ή ορθότερα, βελτίωσης) οι παρακάτω δύο συναφείς μεταξύ τους πραγματικές καταστάσεις, που τείνουν να αποθαρρύνουν μεγάλο αριθμό επενδύσεων σε τουριστικά αγροτεμάχια. Ι. Ο επενδυτικός νόμος επιτρέπει, και ορθώς, την πραγματοποίηση τουριστικών επενδύσεων σε μισθωμένα ακίνητα, αρκεί η μίσθωση να έχει περιβληθεί συμβολαιογραφικό τύπο και να έχει ελάχιστη διάρκεια 16 έτη. Στην Ελλάδα η δυνατότητα αυτή αξιοποιείται από πολλές επιχειρήσεις, διότι ενώ το κόστος αγοράς γης (ιδίως παραθαλάσσιας) είναι υψηλό, η μισθωτική αξία της ίδιας γης είναι πολύ χαμηλή. Υποτιθέσθω ότι οικόπεδο κυριότητας του Α (εκμισθωτής), εκμσθώνεται για τριάντα έτη σε ξενοδοχειακή εταιρεία Β (μισθώτρια), προκειμένου η τελευταία να ανεγείρει επ’ αυτού ξενοδοχείο, το οποίο και θα διαχειριστεί / εκμεταλλευτεί καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Στην έναρξη της μίσθωσης ο Α παραδίδει οικόπεδο, ενώ στη λήξη της μίσθωσης θα παραλάβει ξενοδοχείο (οικόπεδα με κτίσματα). Υποτιθέσθω ότι το ετήσιο μίσθωμα ανέρχεται σε πενήντα χιλιάδες ευρώ, και η επένδυση της Β ανέρχεται σε δεκαπέντε εκατομμύρια ευρώ. Η παραπάνω συναλλαγή, όπως προειπώθηκε, είναι αρκετά συχνή και συντείνει στην πραγματοποίηση πολλών επενδύσεων, που άλλως (λόγω του ακριβού κόστους γης ή/και της δυσκολίας εκταμίευσης κεφαλαίων για την αγορά της) δεν θα πραγματοποιούνταν. Με την υπάρχουσα νομοθεσία (ν. 2238/94 άρθρο 21), ο Α φορολογείται όχι μόνο για την ετήσια πρόσοδο (από μισθώματα) ύψους πενήντα χιλιάδες ευρώ (φόρος 20% + 3% x 50.000), αλλά καταβάλλει και επιπλέον φόρο εισοδήματος για την απόκτηση του κτηρίου που ανεγέρθηκε, αφού του αναγνωρίζεται τεκμαρτή απόκτηση εισοδήματος ίσου με την αξία του κτηρίου. Το τεκμαρτό αυτό εισόδημα ευρίσκεται ετησίως από τη διαίρεση του book value (αξίας κτηρίων) του ακινήτου διά τα έτη της μίσθωσης. Σημειωτέον ότι α) το εισόδημα αυτό είναι τεκμαρτό και ο Α ουδέποτε το εισπράττει β) το κόστος κτήσης (στο παράδειγμά μας 15 εκ ευρώ) το έχει εγγράψει στα βιβλία της η εταιρεία Β, η οποία και επιχορηγείται επί αυτού Επειδή στον Α δεν αναγνωρίζεται φορολογικά το δικαίωμα να αποσβένει την αξία του κτηρίου (και ορθώς, αφού το δικαίωμα αυτό ανήκει στον μισθωτή, ο οποίος καταβάλλει τις δαπάνες ανέγερσης), οι εν λόγω εκμισθώσεις καθίστανται πλέον παντελώς ασύμφορες, αφού στο παραπάνω παράδειγμα ο Α καλείται να πληρώσει φόρο εισοδήματος συνολικού ύψους 117.000 ευρώ, ως ακολούθως: 23% x 50.000 = 11.500 € 20% x (15.000.000 / 30) = 100.000 € Καθίσταται σαφές ότι η ισχύουσα φορολογική αντιμετώπιση των εν λόγω περιπτώσεων είναι - παράλογη, διότι α) ο Α καλείται να πληρώσει φόρο 111.500 €, ενώ η πραγματική του πρόσοδος από το ακίνητο είναι μόλις 50.000 € β) ο Α φορολογείται κάθε χρόνο για κάτι που θα περιέλθει στην εξουσία διάθεσή του, μετά από 30 έτη γ) η λογιστική αξία του ακινήτου μετά από 30 έτη προφανώς δεν μπορεί να ισούται με την αρχική αξία κτήσης (book value) των κτηρίων - αντιεπενδυτική, διότι κανείς δεν θα μισθώνει τα αγροτεμάχιά του σε ξενοδόχους, αφού η φορολογική του επιβάρυνση καθιστά την συναλλαγή αυτή ασύμφωρη για τον ιδιοκτήτη. Έτσι είναι βέβαιο ότι πολλές επενδύσεις, οι οποίες βασίζονται στο επιχειρηματικό μοντέλο της μακροχρόνιας μίσθωσης της γης και ανέγερσης κτηρίων επί αυτής (μοντέλο καθόλα υγιές, το οποίο είναι πολύ σύνηθες και στο εξωτερικό) δεν θα πραγματοποιηθούν. Για τους παραπάνω λόγους αυτούς, αντί να λογίζεται ετησίως ως τεκμαρτό εισόδημα του εκμισθωτή η λογιστική αξία του ακινήτου δια τα έτη της μίσθωσης, προτείνεται η ακόλουθη φορολογική αντιμετώπιση του εκμισθωτή: Φορολόγηση της πραγματικής προσόδου (μίσθωμα) κατά τα ισχύοντα (με 20%+3%) και επιπλέον, κατά την λήξη της μίσθωσης, οπότε το ακίνητο επανέρχεται στην κατοχή του ιδιοκτήτη, επιπρόσθετη φορολόγηση του ιδιοκτήτη ως εξής: είτε να επιβάλλεται επιπλέον φόρος ίσος με το φόρο μεταβίβασης από χαριστική αιτία επί της αντικειμενικής αξίας που θα έχει το κτήριο κατά την παράδοσή του είτε να επιβάλλεται ως τεκμαρτό εισόδημα η αναπόσβεστη αξία του μεταβιβαζομένου ακινήτου (ή η αντικειμενική). Συνεπώς προτείνεται η ανάλογη τροποποίηση του άρθρου 21 παραγρ 1 περ β' του ν. 2238/1994 (ΚΦΕ) ΙΙ. Βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, ο ΦΜΑΠ ανέρχεται σε 0,33‰, όταν το ακίνητο ιδιοχρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη. Σε διαφορετική περίπωση, όταν δηλαδή το ακίνητο εκμισθώνεται σε τρίτον, ο ΦΜΑΠ που επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη ανέρχεται σε 6‰. Στο παραπάνω παράδειγμα, υπόχρεος καταβολής του ΦΜΑΠ είναι ο Α. Εάν το ξενοδοχείο είχε ανεγείρει ο ίδιος, στο ακίνητό του, θα κατέβαλε ΦΜΑΠ ύψους 0,33‰ επί της αντικειμενικής αξίας. Τώρα που έχει εκμισθώσει το αγροτεμάχιο στην εταιρεία Β, θα καταβάλλει ΦΜΑΠ 6‰, ήτοι φόρο 18 φορές μεγαλύτερο, συγκριτικά με την προηγούμενη περίπτωση. Σε περιπτώσεις όπως αυτήν, ορθότερη θα ήταν η υποχρέωση καταβολής του ΦΜΑΠ να βαρύνει την Β εταιρεία (δηλαδή τον εκάστοτε μισθωτή, ο οποίος έχει ανεγείρει τα κτίσματα στο γήπεδο του εκμισθωτή), και όχι τον Α (δηλαδή τον εκάστοτε εκμισθωτή - ιδιοκτήτη), με τον χαμηλό συντελεστή του 0,33‰, καθώς εν τοις πράγμασι η εταιρεία Β είναι ορθό να εξομοιώνεται με τον Α, υπο την έννοια ότι ιδιοχρησιμοποιεί τα κτίσματα που η ίδια ανήγειρε. Σχετική η ΠΟΛ 1102/25.6.10 Με τιμή, E-Logistiki - Καραδημήτρης Νίκος - Φοροτεχνικός Σύμβουλος Επιχειρήσεων