Μεσίτες αστικών συμβάσεων και βοηθοί μεσιτών αστικών συμβάσεων οφείλουν:
α) Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της σύμβασης, τους εντολείς τους για τις ιδιότητες του ακινήτου της εντολής, καθώς και για τυχόν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα αυτού, που έχουν περιέλθει σε γνώση τους ή έχουν υποπέσει στην αντίληψη τους καθ’ οιονδήποτε τρόπο.
β) Να ενημερώνουν εκ των προτέρων τους εντολείς τους σε κάθε περίπτωση συναλλαγής, στην οποία εμπλέκεται προσωπικό ή οικονομικό ενδιαφέρον των ιδίων, πέραν εκείνου της συμφωνηθείσας αμοιβής.
γ) Να προστατεύουν το επαγγελματικό απόρρητο και να μην αποκαλύπτουν σε τρίτους προσωπικά και οικονομικά στοιχεία των εντολέων τους, πέραν αυτών που είναι αναγκαία για την κατάρτιση της σύμβασης.
δ) Να προσκομίζουν στην αρμόδια υπηρεσία ΓΕΜΗ ή στο αρμόδιο τμήμα του Συλλόγου της έδρας τους, ανά τριετία από την εγγραφή τους, υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986 (ΦΕΚ Α’ 75) ότι εξακολουθούν να ισχύουν οι προϋποθέσεις που προβλέπονται από τα στοιχεία (α), (β) και (γ) της παρ. 2 του άρθρου 4 και τα στοιχεία (β), (γ) και (δ) του άρθρου 5 του παρόντος.
ε) να ενημερώνουν, εντός μηνός από την παύση συνδρομής μίας των προϋποθέσεων που απαιτούνται για την εγγραφή τους, σύμφωνα με τα άρθρα 4 και 5, την αρμόδια υπηρεσία ΓΕΜΗ ή το τμήμα του Συλλόγου της έδρας τους, το οποίο στη συνέχεια προβαίνει στη διαγραφή τους.
Οι μεσίτες δεν γίνεται να αποκτούν χωρίς σχετικά απαιτούμενα προσόντα την ιδιότητα του δικηγόρου ή του τεχνικού συμβούλου ώστε με επαγγελματισμό να μπορούν να αναφέρουν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ενώ ο ρόλος τους ορίζεται ως απλώς η υπόδειξη ευκαιρίας.
Τι πρόβλημα υπάρχει με την ενημέρωση του αγοραστή? Για αυτά που γνωρίζουν λέει, αλλά οι μεσίτες θέλουν να παρουσιάζουν τα ακίνητα όπως θέλουν – σημασία έχει μόνο να γίνει η συναλλαγή.
Άρθρο 7 ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΥΠΩΣΗ
Υποχρεώσεις των μεσιτών των διαχειριστών ακίνητης περιουσίας και των βοηθών μεσίτη
Μεσίτες αστικών συμβάσεων οφείλουν:
α) Μέσα σε δύο (2) μήνες από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης του Επιμελητηρίου της έδρας του για τη χορήγηση της άδειας να εγγραφούν σε αυτό.
β) Σε περίπτωση αφαίρεσης της άδειας με πράξη του Επιμελητηρίου της έδρας του, να επιστρέψουν το έντυπο της άδειάς τους σ’ αυτό.
γ) Να διατηρούν ιδιαίτερη επαγγελματική στέγη, τη διεύθυνση της οποίας να δηλώνουν στο Επιμελητήριο της έδρας τους, καθώς επίσης και τη διεύθυνση των τυχόν υποκαταστημάτων τους. Σε περίπτωση αλλαγής της διεύθυνσης της επαγγελματικής τους στέγης, οφείλουν να ενημερώνουν αμέσως το Επιμελητήριο της έδρας τους.
Μεσίτες αστικών συμβάσεων, βοηθοί μεσιτών αστικών συμβάσεων οφείλουν:
1. α) Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της σύμβασης, τους εντολείς τους για τις ιδιότητες του ακινήτου της εντολής,
*ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Η συγκεκριμένη διάταξη μπορεί να δημιουργήσει βιομηχανία κακόβουλων αγωγών εναντίον των μεσιτών αφού εύκολα μία απλή αστική διαφορά μπορεί να μετατραπεί σε ποινική δίωξη εκβιάζοντας τον μεσίτη να μην αναζητήσει την μεσιτική του αμοιβή. Το επάγγελμα του μηχανικού και του δικηγόρου είναι σαφώς τα αρμόδια επαγγέλματα που κρίνουν το νομικό ή πραγματικό επάγγελμα του ακινήτου. Για να γίνει αποδεκτή η συγκεκριμένη διάταξη πρέπει να προβλεφτεί υποχρεωτική έγγραφη δήλωση του ιδιοκτήτη προς τον μεσίτη για την ύπαρξη νομικών ή πραγματικών ελαττωμάτων του ακινήτου.
β) Να ενημερώνουν εκ των προτέρων τους εντολείς τους σε κάθε περίπτωση συναλλαγής στην οποία εμπλέκεται προσωπικό ή οικονομικό ενδιαφέρον των ιδίων, πέραν εκείνου της συμφωνηθείσας αμοιβής.
γ) Να προστατεύουν το επαγγελματικό απόρρητο και να μην αποκαλύπτουν σε τρίτους προσωπικά και οικονομικά στοιχεία των εντολέων τους, πέραν αυτών που είναι αναγκαία για την κατάρτιση της σύμβασης.
2. α) Να προσκομίζουν στην αρμόδια υπηρεσία ΓΕΜΗ ή στο αρμόδιο τμήμα του Συλλόγου της έδρας τους, ανά τριετία από την εγγραφή τους, πιστοποιητικά που αποδεικνύουν ότι εξακολουθούν να ισχύουν οι προϋποθέσεις που προβλέπονται από τα στοιχεία (α), (β) και (γ) της παρ. 2 του άρθρου 4 και τα στοιχεία (β), (γ) και (δ) του άρθρου 5 του παρόντος.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Όπως με την πρόσφατη νομοθεσία των ασφαλιστικών διαμεσολαβητών το επιμελητήριο λαμβάνει εξουσιοδότηση από το κάθε μέλος και συλλέγει από μόνο του υπηρεσιακά όλα τα πιστοποιητικά ( π.χ πιστοποιητικό ποινικού μητρώου, πιστοποιητικό περί μη πτώχευσης, πιστοποιητικό περί μη υποβολής αίτησης πτώχευσης, πιστοποιητικό περί μη υποβολής σε δικαστική εκκαθάριση κλπ.) επισυνάπτεται η σχετική νομοθεσία.
β) Έναν (1) μήνα μετά την παύση συνδρομής μίας των προϋποθέσεων που απαιτούνται για την εγγραφή τους, σύμφωνα με τα άρθρα 4 και 5, οφείλουν να ενημερώνουν σχετικά την αρμόδια υπηρεσία ΓΕΜΗ ή το τμήμα του Συλλόγου της έδρας τους, το οποίο στη συνέχεια προβαίνει στη διαγραφή τους.
θΑ ΠΡΈΠΕΙ να ορισθεί ρητά εάν η μεσιτεία Αστικών Συμβάσεων είναι ετεροβαρής ή αμφοτεροβαρής σύμβασης ή και τά δυό, οπότε να γίνει κατανοητό εάν απορρέι ή όχι αστική ευθύνη για τόν μεσίτη.
Στην περίπτωση δε ύπαρξης αστικής ευθύνης, θα πρέπει να καλύπτεται με ασφαλιστικό συμβόλαιο όπως επιβάλλει η ευρωπαϊκή νομοθεσία και στην περίπτωση των ασφαλειομεσιτών .
Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων
Πρόταση προσθήκης: Μέσα σε (……….)
Βέροια
Άρθρο 7
Υποχρεώσεις των μεσιτών και των βοηθών μεσιτών
Μεσίτες αστικών συμβάσεων και βοηθοί μεσιτών αστικών συμβάσεων οφείλουν:
1. α) Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της σύμβασης, τους εντολείς τους για τις ιδιότητες του ακινήτου της εντολής, καθώς και για τυχόν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα αυτού, που έχουν περιέλθει σε γνώση τους ή έχουν υποπέσει στην αντίληψη τους καθ’ οιονδήποτε τρόπο.
β) Να ενημερώνουν εκ των προτέρων τους εντολείς τους σε κάθε περίπτωση συναλλαγής στην οποία εμπλέκεται προσωπικό ή οικονομικό ενδιαφέρον των ιδίων, πέραν εκείνου της συμφωνηθείσας αμοιβής.
γ) Να προστατεύουν το επαγγελματικό απόρρητο και να μην αποκαλύπτουν σε τρίτους προσωπικά και οικονομικά στοιχεία των εντολέων τους, πέραν αυτών που είναι αναγκαία για την κατάρτιση της σύμβασης. Προσθήκη ( δ) Ο μεσίτης αστικών συμβάσεων είναι υποχρεωμένος να διαθέτει επαγγελαμτική έδρα αποκλειόμενης της κατοικίας του και ανεξάρτητη από κάθε άλλη επαγγελματική δραστηριότητα).
Όσον αφορά το «α) Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της σύμβασης, τους εντολείς τους για τις ιδιότητες του ακινήτου της εντολής, καθώς και για τυχόν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα αυτού», για αυτό το σκοπό πληρώνονται οι μηχανικοί και οι δικηγόροι των πελατών. Δεν είναι δουλειά του μεσίτη πουθενά στον κόσμο η πιστοποίηση της νομιμότητας του ακινήτου.
7.4. «α» προτείνεται η κάτωθι διατύπωση:
α) Να προσκομίζουν στην αρμόδια υπηρεσία ΓΕΜΗ ή στο αρμόδιο τμήμα του Συλλόγου της έδρας τους, ανά τριετία από την εγγραφή τους, (αρχή διαγραφής) υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986 (ΦΕΚ Α’ 75) (τέλος διαγραφής) πιστοποιητικά που αποδεικνύουν ότι εξακολουθούν να ισχύουν οι προϋποθέσεις που προβλέπονται από τα στοιχεία (α), (β) και (γ) της παρ. 2 του άρθρου 4 και τα στοιχεία (β), (γ) και (δ) του άρθρου 5 του παρόντος.
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Όπως την νομοθεσία των ασφαλιστικών διαμεσολαβητών το Επιμελητήριο λαμβάνει εξουσιοδότηση από κάθε μέλος και συλλέγει το ίδιο υπηρεσιακώς τα πιστοποιητικά (π.χ.ποινικού μητρώου, μη πτώχευσης, μη υποβολής αίτησης πτώχευσης, περί μη υποβολής αίτησης δικαστικής εκκαθάρισης κλπ.) Προτείνεται να ακολουθηθεί η ίδια διαδικασία και για τους μεσίτες ακινήτων.
7.1 «α» ΑΛΛΑΓΗ – ΠΡΟΣΘΗΚΗ Μεσίτες αστικών συμβάσεων, βοηθοί μεσιτών αστικών συμβάσεων και διαχειριστών ακίνητης περιουσίας οφείλουν:
1. α) Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της σύμβασης, τους εντολείς τους για τις ιδιότητες του ακινήτου της εντολής, όπως περιγράφεται στην εντολή που υπογράφεται από τον μεσιτικό εντολέα – ιδιοκτήτη. (αρχή διαγραφής) καθώς και για τυχόν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα αυτού, που έχουν περιέλθει σε γνώση τους ή έχουν υποπέσει στην αντίληψη τους καθ’ οιονδήποτε τρόπο (τέλος διαγραφής).
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Η προσθήκη προσπαθεί να αποσοβήσει τον κίνδυνο δημιουργίας ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΑΣ ΚΑΚΟΒΟΥΛΩΝ ΑΓΩΓΩΝ εναντίον μεσιτών αφού εύκολα μία απλή αστική διαφορά μπορεί να μετατραπεί σε ποινική δίωξη μεσιτών λόγω πραγματικού ή νομικού ελαττώματος ακινήτου. Δεδομένου ότι τα επαγγέλματα Μηχανικού & Δικηγόρου είναι τα μονα αρμόδια επαγγέλματα που κρίνουν τα νομικά ή πραγματικά ελαττώματα ακινήτων, για την λειτουργία της συγκεκριμένης διάταξης πρέπει να προβλεφθεί η υποχρεωτική παράδοση έγγραφης δήλωσης του ιδιοκτήτη προς τον μεσίτη περί ύπαρξης ή ανυπαρξίας νομικών ή πραγματικών ελαττωμάτων του προς πώληση/μίσθωση ακινήτου.
Να ενημερώσω τον αγοραστή… ΕΜΈΝΑ ποιός θα με ενημερώσει;;;Ο μηχανικός να κάνει τον τεχνικό έλεγχο και ο δικηγόρος τον νομικό.
2. Το Άρθρο 7 «Υποχρεώσεις των μεσιτών και των βοηθών μεσιτών», να διαμορφωθεί ως εξής:
«Μεσίτες αστικών συμβάσεων και βοηθοί μεσιτών αστικών συμβάσεων οφείλουν:
α) Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της σύμβασης, τους εντολείς τους με κάθε τρόπο προσβάσιμο σε αυτούς για τις ιδιότητες του ακινήτου της εντολής, καθώς και για τυχόν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα αυτού, που έχουν περιέλθει σε γνώση τους ή έχουν υποπέσει στην αντίληψη τους καθ’ οιονδήποτε τρόπο.
β) Να ενημερώνουν εκ των προτέρων τους εντολείς τους με κάθε τρόπο προσβάσιμο σε αυτούς σε κάθε περίπτωση συναλλαγής, στην οποία εμπλέκεται προσωπικό ή οικονομικό ενδιαφέρον των ιδίων, πέραν εκείνου της συμφωνηθείσας αμοιβής».
Θα πρέπει να υπάρχει απόλυτη σαφήνεια στην διατύπωση «για τυχόν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα αυτού, που έχουν περιέλθει σε γνώση τους ή έχουν υποπέσει στην αντίληψη τους καθ’ οιονδήποτε τρόπο»…
Τι θα πει «αντίληψη»? Για παράδειγμα οι ημιυπαίθριοι χώροι τεκμαίρονται ή όχι ως «ελλαττώματα»?
(Απ τη μια αναφέρονται στα συμβόλαια και απ την άλλη επιβάλλονται «πρόστιμα» για την διατήρησή τους).
α) Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της σύμβασης, τους εντολείς τους για τις ιδιότητες του ακινήτου της εντολής, καθώς και για τυχόν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα αυτού, που έχουν περιέλθει σε γνώση τους ή έχουν υποπέσει στην αντίληψη τους καθ’ οιονδήποτε τρόπο.
Αυτό αποτελεί υποχρέωση των ιδιοκτητών.
Οι μεσίτες δεν μπορούν και δεν πρέπει να υποκαθιστούν τους μηχανικούς, τους δικηγόρους, τους ενεργειακούς επιθεωρητές κλπ.
ΤΟ ΑΡΘΡΟ ΑΥΤΟ ΘΑ ΜΠΟΡΟΥΣΕ ΝΑ ΔΙΝΕΙ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΣΤΟΝ ΜΕΣΙΤΗ ΝΑ ΣΥΛΛΕΓΕΙ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ ΕΠΙΣΗΜΕΣ ΑΠΟ ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΤΟΥΛΑΧΙΣΤΟΝ, ΚΑΙ ΝΑ ΤΙΣ ΜΕΤΑΦΕΡΕΙ ΣΤΟ ΠΕΛΑΤΟΛΟΓΙΟ ΤΟΥ, ΑΛΛΑ ΕΠΙΣΗΣ ΝΑ ΤΙΣ ΑΞΙΟΠΟΙΕΙ ΚΑΙ ΓΙΑ ΤΟΝ ΟΙΔΙΟ, ΓΙΑ ΤΙΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΘΕΛΕΙ ΝΑ ΔΙΑΠΙΣΤΩΣΕΙ ΠΟΙΟΣ ΕΧΕΙ ΑΓΟΡΑΣΕΙ ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΠΟΥ ΕΙΧΕ ΥΠΟΔΕΙΞΕΙ ΑΜΕΤΡΗΤΕΣ ΦΟΡΕΣ. Η ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ Α ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 7 ΟΣΟ ΕΥΚΟΛΑ ΘΑ ΜΠΟΡΟΥΣΕ ΚΑΛΟΠΙΣΤΑ ΝΑ ΒΟΗΘΗΣΕΙ ΤΗΝ ΣΥΝΑΛΛΑΓΗ ΤΟΣΟ ΕΥΚΟΛΑ ΘΑ ΜΠΟΡΟΥΣΕ ΜΑ ΔΟΣΕΙ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΣΤΟ ΜΕΣΙΤΗ ΝΑ ΠΑΡΑΠΟΙΗΣΕΙ ΤΗΝ ΑΛΗΘΕΙΑ, ΓΙΑΥΤΟ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΚΑΤΑΡΓΗΘΕΙ.
α) Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της σύμβασης, τους εντολείς τους για τις ιδιότητες του ακινήτου της εντολής, καθώς και για τυχόν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα αυτού, που έχουν περιέλθει σε γνώση τους ή έχουν υποπέσει στην αντίληψη τους καθ’ οιονδήποτε τρόπο.
Η παράγραφος αυτή είναι δεοντολογική. Κανείς δεν μπορεί να αποδείξει τι «έχει περιέλθει στην γνώση ή έχει υποπέσει στην αντίληψη του μεσίτη»
Ωστόσο αυτή κατοχυρώνει το επάγγελμα και το διακρίνει από ιστοσελίδες αγγελιών που με την σημερινή τεχνολογία μπορούν να περιλαμβάνουν κατόψεις, φωτογραφίες, βίντεο και στοιχεία επικοινωνίας.
Μπορεί να θεσπισθεί ένα ερωτηματολόγιο – υπεύθυνη δήλωση του πωλητή που να περιλαμβάνει κάθε πιθανή ατέλεια και να καθιστά τον πωλητή ποινικά υπεύθυνο για απάτη σε περίπτωση ψευδούς δήλωσης.
για τις παραγράφους δ και ε, οι κρατικές υπηρεσίες θα πρέπει να ενεργούν αυτεπάγγελτα και να αφαιρούν την άδεια αμέσως.
σ’αυτό το άρθρο καλό θα ήταν να επισυναπτεί ένας κώδικας δεοντολογίας.
Στην παράγραφο α του άρθρου 7 αναφέρεται ως υποχρέωση του Μεσίτη να ενημερώνει τον εντολέα του για νομικά ή πραγματικά ελαττώματα του ακινήτου.
Όταν είναι απαραίτητη η νομική έρευνα από δικηγόρο και ο έλεγχος πραγματικής κατάστασης από τεχνικό (από Τράπεζα όταν υπάρχει δάνειο),νομίζω ότι όχι μόνο αναρμόδιος για αυτά είναι ο μεσίτης αλλά υπάρχει ο κίνδυνος να εμπλέκεται και να εκφέρει γνώμη νομικού η πολιτικού μηχανικού χωρίς να είναι.
Αυτό που πρέπει να κάνει είναι να επισημαίνει την αναγκαιότητα του τεχνικού και νομικού ελέγχου
Οι πρώτες παράγραφοι του άρθρου, αν και θεωρητικώς εφαρμόσιμες, ανοίγουν την πόρτα για βιομηχανία αγωγών κατά μεσιτών ή στην καλύτερη περίπτωση μαζικών προσφυγών στο Πειθαρχικό. Ενώ είναι αμφίβολο εάν αυτές θα τελεσφορήσουν, θα δημιουργήσουν μεγάλο κόστος και σπατάλη χρόνου.