1. Η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως. Η σύμβαση πρέπει:
α) να περιλαμβάνει τουλάχιστον τα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών, το αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη,
β) να καθορίζει ακριβώς την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής. Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών, θα πρέπει να αναγράφεται ο φορέας στον οποίο είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης. Για την πλήρωση του απαιτούμενου έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών, καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, εφόσον αποδεικνύουν το περιεχόμενο της σύμβασης, σύμφωνα με τα ανωτέρω. Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Ν. 2251/1994, όπως ισχύει. Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά, η σύμβαση μεσιτείας ισχύει για έξι (6) μήνες. Η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας δεν μπορεί να ορισθεί μεγαλύτερη των οκτώ (8) μηνών, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμη μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων.
2. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, δε μπορεί σε κάθε περίπτωση να έχει διάρκεια πάνω από τέσσερις (4) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για δύο (2) ακόμα μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. Εάν εντός του χρόνου ισχύος της αποκλειστικής μεσιτείας εκπληρωθεί η δοθείσα εντολή, ο αποκλειστικός μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται την αμοιβή του, ανεξάρτητα από τυχόν άλλες συναφείς συμφωνίες ή υποχρεώσεις του εντολέα σε σχέση με το ίδιο αντικείμενο της εντολής.
3. Ο μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται να αξιώσει αμοιβή κατά την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, εφόσον έχει αποδεδειγμένα ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της, ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της. Αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός, ο οποίος πράγματι μεσολάβησε στην κατάρτιση της σύμβασης. Αν περισσότεροι μεσολάβησαν και δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μια φορά και κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών που μεσολάβησαν κατά ίσα μέρη. Επί σύμβασης παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή, ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου.
4. Εάν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη, τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.
5. Στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά εάν ο μεσίτης μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Εάν, παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας, ο μεσίτης δεχθεί υπόσχεση αμοιβής ή εισπράξει αμοιβή από το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.
6. Σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να μνημονεύουν ρητή υπεύθυνη δήλωση των συμβαλλομένων περί μεσολάβησης ή μη Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων στην κατάρτισή της και σε περίπτωση μεσολάβησης να αναφέρουν τα στοιχεία του μεσίτη, τον αριθμό ΓΕΜΗ αυτού και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου.
7. Οι συμβαλλόμενοι σε αστική σύμβαση ακινήτων δεν υποχρεούνται σε καταβολή αμοιβής σε πρόσωπα τα οποία προσέφεραν υπηρεσίες μεσιτείας, χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις των άρθρων 4 και 5 του παρόντος νόμου και των παραγράφων 1 και 2 του παρόντος άρθρου.
8. Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει στο μεσίτη την κατάρτιση της κύριας σύμβασης εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών.
9. Κατά τα λοιπά οι σχέσεις των συμβαλλόμενων μερών με τον μεσίτη ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
Ο εντολέας να υποχρεούται να ανακοινώσει την σύναψη συμφωνίας στον μεσίτη και σε όποιον μεσίτη έχει χορηγήσει εντολή μεσιτείας για το ακίνητο σχετικά με το οποίο συνήφθη η συμφωνία άμεσα με τη σύναψή της και πάντως όχι αργότερα από 5 εργάσιμες ημέρες μετά από αυτήν.
Δεν νοείται στην εποχή της απελευθέρωσης των επαγγελμάτων να περιορίζονται νομικά οι όροι υπό τους οποίους επιτρέπεται η παροχή υπηρεσιών από επαγγελματίες. Συγκεκριμένα η αποκλειστική μεσιτεία, η οποία είναι διαδεδομένη στο εξωτερικό και η ορθή λειτουργία της οποίας συμβάλλει στην ανάπτυξη της ποιοτικής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών καθώς καλλιεργεί τη σχέση ευθύνης και εμπιστοσύνης μεταξύ πελάτη και μεσίτη δεν νοείται να υπόκειται σε νομικά επιβεβλημένους χρονικούς ή και διαδικαστικούς περιορισμούς από τον νόμο. Θεωρώ σκόπιμη τη θεσμοθέτηση της έννοιας της αποκλειστικής μεσιτείας, αλλά όχι των όρων υπό τους οποίους κάθε επαγγελματίας παρέχει τη συναφή υπηρεσία. Επίσης πρέπει να θεσμοθετηθεί η αποκλειστική συν-μεσιτεία όπου δύο ή περισσότεροι μεσίτες αναλαμβάνουν την από κοινού παροχή αποκλειστικών μεσιτικών υπηρεσιών. Τέλος σκόπιμο κρίνουμε η αποκλειστική μεσιτεία να είναι η βασική μορφή παροχής της υπηρεσίας όπου δεν ορίζεται το αντίθετο, ενώ μόνο όπου αυτό ειδικά συμφωνείται η μεσιτεία να είναι μη αποκλειστική με ειδική μνεία στο συμφωνητικό των υπολοίπων μεσιτών οι οποίοι έχουν λάβει εντολή.
1)Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει στο μεσίτη την κατάρτιση της κύριας σύμβασης εντός προθεσμίας τριάντα (10) ημερών.
2)Ο μεσίτης πρέπει να έχει απόλυτο δικαίωμα να κάνει εκτιμήσεις ακίνητης περιουσίας και να μεσολαβεί για τραπεζικά δάνεια .
Να αναγράφεται στο σχέδιο Νόμου.
3)Οταν κάποιος αρνείται την καταβολή μεσιτικής αμοιβή να αντιμετωπίσει πέραν του μεσίτη στα δικαστήρια, και το ίδιο το Δημόσιο με το νόμο περί μη καταβολής ΦΠΑ.
4)Να ελέγχονται και να διάκοπτεται η αδεια λειτουργείας μεσίτη αστικών συμβάσεων οταν η άδεια ειναι σε τρίτο πρόσωπο και την εκμεταλεύεται συνταξιούχος η αλλο πρόσωπο που δεν δια θέτει άδεια βοηθού μεσίτη και
δηλώνει στη φορογική του δήλωση το επάγγελμα του μεσίτη αστικών συμβάσεων.
Ναι, φυσικά η σύμβαση μεσιτείας πρέπει να καταρτίζεται εγγράφως και όπως λέει το σχέδιο νόμου. Επίσης πρέπει να είναι ορισμένου χρόνου, η διάρκειά της είναι πιστεύω, καλή και δίκαιη, γιατί αν ο μεσίτης που πήγα δεν ήταν καλός γιατί να μην μπορώ μετά από λίγο καιρό να πάω σε άλλον?
Αρθρο 3 Πραγματική βόμβα στις σχέσεις των συναδέλφων ιδιαίτερα στην επαρχία που η αγορά είναι σχετικά μικρή είναι η δυνατότητα που δίνετε στους εντολείς πωλητές να έχουν την δυνατότητα να αναθέτουν ταυτόχρονα την εντολή σε περισσότερους συναδέλφους.Διότι ο εντολέας αφού αποφασίζει να απευθυνθεί σε ενα μεσιτικό γραφείο προκειμένου να πουλήσει το ακίνητο του θα πρέπει και να αναλαμβάνει και την ευθύνη της επιλογής του για το πόσο καλός επαγγελματίας είναι αυτός που επέλεξε.Δεν νοείται κάποιος να παίρνει σβάρνα τα μεσιτικά γραφεία αδιαφορώντας για τις μελλοντικές συγκρούσεις μεταξύ συναδέλφων για το πως τελικά θα μοιρασθεί η αμοιβή.Και αυτό είναι εύλογο διότι αν αποδειχθεί οτι οι συνάδελφοι δούλεψαν έκαναν υποδείξεις έξοδα διαφήμισης και φυσικά δικαιούνται αμοιβής Η πρόταση που πρέπει να εξετάσει η πολιτεία είναι οτι ο εντολέας που αποφασίζει τελικά να χρησιμοποιήσει περισσότερους συναδέλφους να πληρώνει αυτός τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν για την προώθηση του ακινήτου πχ τηλέφωνα διαφήμιση βενζίνες αφαιρώντας ενα ποσό για τις διαπραγματευτικές προσπάθειες που πράγματι δεν έγιναν Αυτό θα μπορούσε να το διαπραγματέυαιται ο συνάδελφος Επίσης θα μπορούσε να προβλεφθεί και η υπογραφή υπεύθηνης δήλωσης για μη ανάθεση της ίδιας εντολής σε άλλο γραφείο.
Στο αρθρο 6 Σύμβαση μεσιτειας
Η αμοιβή του μεσίτη να οριζεται σαν ποσοστό επι της αντικειμενικης αξίας του ακινήτου και οχι επι της αγοραίας που ειναι αυθαίρετη,τουλάχιστον για περιοχές που υπάρχουν αντικειμενικές αξίες.
Με τον τρόπο αυτό εναρμονίζονται οι τιμές και οι αμοιβές αγοροπωλησίας ακινήτων με την γενικότερη πολιτική που θέτει η ΠοΛΙΤΕΊΑ.
Η αμοιβή του μεσίτη να ειναι ποσοστό επι της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και ανεξάρτητα της αγοραίας αξίας στην οποία θα καταλήξουν στα πλαίσια της ελεύθερης αγοράς.
Άρθρο 6 ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΥΠΩΣΗ
Σύμβαση μεσιτείας
1. Έγγραφος τύπος τηρείται υποχρεωτικά για τη σύναψη σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Σε περίπτωση σύμβασης μεσιτείας διπλής εντολής, όπου ο μεσίτης παρέχει τις υπηρεσίες του συγχρόνως και στους δύο εντολείς, απαιτείται έγγραφος τύπος τουλάχιστον για τον έναν εντολέα.
Η σύμβαση πρέπει α) να περιλαμβάνει τουλάχιστον τα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών, το αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη, β) να καθορίζει ακριβώς την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής. Σε περίπτωση διασυνοριακής παροχής μεσιτικών υπηρεσιών θα πρέπει να αναγράφεται ο φορέας στον οποίο είναι εγγεγραμμένος ο μεσίτης. Για την πλήρωση του απαιτούμενου έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, ενυπόγραφων τηλεομοιοτυπιών καθώς και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, εφόσον αποδεικνύουν το περιεχόμενο της σύμβασης σύμφωνα με τα ανωτέρω. Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Ν. 2251/1994 όπως ισχύει.
Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά η σύμβαση μεσιτείας είναι αορίστου χρόνου Η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι αορίστου χρόνου Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων.
Η μεσιτική εντολή , δύναται να ανακληθεί γραπτώς. Σε αυτήν την περίπτωση τον εντολέα δεσμεύουν έναντι του μεσίτη όλες οι μεσιτικές εντολές μέχρι την ημέρα της ανάκλησης.
*ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Οι παρατηρήσεις στην § 1 αφορούν το χρονικό περιορισμό της σύμβασης.
Κατ’ αρχήν δεν είναι αντιληπτό το νόημα του χρονικού περιορισμού. Χρονικοί περιορισμοί τίθενται για χάρη ασφάλειας των συναλλαγών ή για απόσβεση υφιστάμενων υποχρεώσεων.
Η χρονικά απεριόριστη μεσιτική σύμβαση δεν θίγει την ασφάλεια των συναλλαγών, αφού η αξίωση για αμοιβή απαιτεί σωρευτικά, υπόδειξη ή διαμεσολάβηση και αιτιώδη σύνδεσμο. Η μέχρι σήμερα εμπειρία έχει καταδείξει πως ο μεσιτικός εντολέας δεν έχει πρόβλημα αβεβαιότητας για το αν οφείλει ή όχι τη μεσιτική αμοιβή. Αντιθέτως, ο χρονικός περιορισμός μπορεί να οδηγήσει σε συμπαιγνίες των μεσιτικών εντολέων εις βάρος του μεσίτη.
Επίσης, ο τόσο ασφυκτικός χρονικός περιορισμός στους 6-8 μήνες οδηγεί συχνά σε αδιέξοδα, ιδίως επί μεσιτειών που αφορούν την εύρεση οικοπέδου, την ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής και την πώληση των διαμερισμάτων. Σε μια τέτοια σύνθετη, πλην όμως συνηθισμένη μεσιτεία, ο χρόνος των 6-8 μηνών δεν επαρκεί ούτε καν για την κατασκευή της οικοδομής, με συνέπεια η σύμβαση μεσιτείας να λύνεται πριν καν δοθεί στο μεσίτη η δυνατότητα να υποδείξει τα προς πώληση διαμερίσματα.
Σε κάθε περίπτωση εάν η Πολιτεία εμμένει στο χρονικό περιορισμό της σύμβασης μεσιτείας, αφενός θα πρέπει να διευρυνθεί το ασφυκτικό χρονικό πλαίσιο (π.χ. στα 2 χρόνια), αφετέρου θα πρέπει να διευκρινιστεί, πως οι κύριες συμβάσεις που καταρτίστηκαν μετά τη λήξη της προθεσμίας δημιουργούν υποχρέωση για αμοιβή, εφόσον η υπόδειξη ευκαιρίας ή η μεσολάβηση ξεκίνησε πριν από τη λήξη της προθεσμίας.
**ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: 1) Καταρχήν καταργείται πλήρως η προφορική εντολή (ακόμα και στην περίπτωση διπλής μεσιτείας), ενώ επιπλέον δεν αφήνει κανένα περιθώριο για διεκδίκηση μεσιτικής αμοιβής όταν, αντί του αρχικού ακινήτου που υποδείχθηκε αγοραστεί άλλο ακίνητο του ίδιου ιδιοκτήτη στην ίδια πολυκατοικία (για παράδειγμα η εντολή αναφέρει το Χ διαμέρισμα του Α’
ορόφου και τελικά μετά από διαπραγμάτευση αγοραστεί το διαμέρισμα του Γ΄ ορόφου στην ίδια πολυκατοικία).
2. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, δε μπορεί σε κάθε περίπτωση να έχει διάρκεια πάνω από δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για δύο (2) ακόμα μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της ισχύει ως απλή εντολή εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά. Μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. Κάθε μεταβίβαση που έγινε στη διάρκεια της ισχύος της αποκλειστικής εντολής λογίζεται ότι έγινε με τη μεσολάβηση ή υπόδειξη του μεσίτη.
*ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Στην αποκλειστική εντολή (άρθρο 6 παρ.2) ορίζεται χρονική ισχύς αυτής μόνο για τέσσερις (4) μήνες με αναγκαστική υπογραφή νέας έγγραφης συμφωνίας σε περίπτωση παράτασης και αφαιρεί αδικαιολόγητα το δικαίωμα να ισχύει η αποκλειστική εντολή μετά την λήξη της ως «απλή εντολή», ακόμα και αν επιθυμούν να το προβλέψουν οι συμβαλλόμενοι.
3. Ο μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται να αξιώσει αμοιβή κατά την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, εφόσον έχει ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της, ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της. Με τη σύναψη σύμβασης μεσιτείας τεκμαίρεται ότι η κατάρτιση της κύριας σύμβασης για την οποία συνήφθη η σύμβαση μεσιτείας, οφείλεται σε μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας του μεσίτη.
. Επί σύμβασης παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει την πλήρη αμοιβή του με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου.
*ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Η παράλληλη μεσιτεία αντιμετωπίζεται με το χειρότερο δυνατό τρόπο. Ο μεσίτης υποβάλλεται σε έξοδα για το μεσιτευόμενο ακίνητο αποβλέποντας στην αμοιβή του που έχει σαφώς προσδιοριστεί. Αγνοώντας ότι ταυτόχρονα ο μεσιτικός του εντολέας έχει προβεί σε «διασπορά» μεσιτειών θα οδηγηθεί σε λήψη κλάσματος της αμοιβής που υπολόγιζε, παρόλο που
έχει προσφέρει πλήρεις μεσιτικές υπηρεσίες. Κανείς δεν εξαναγκάζει το μεσιτικό εντολέα να επιλέξει περισσότερους μεσίτες, εάν όμως το πράξει πρέπει να υποστεί και τις ενδεχόμενες συνέπειες.
Η μόνη δίκαιη λύση είναι να αμειφθεί ο μεσίτης αντίστοιχα όπως αμείβεται οι περισσότεροι δικηγόροι του ίδιου εντολέα κατ’ άρθρο 169 Κώδικα περί Δικηγόρων, όπου κάθε δικηγόρος έχει αξίωση για πλήρη αμοιβή, ακόμα και αν απλώς υπέγραψε τα δικόγραφα, χωρίς να συντάξει ούτε μια λέξη.
**ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Αξιοπρόσεκτο επίσης είναι ότι καταργείται πλήρως η αξία της υπόδειξης ενός ακινήτου, καθώς θεσμοθετείται ως δικαστικό κριτήριο επιδίκασης της μεσιτικής αμοιβής το «ποιος πραγματικά μεσολάβησε» και όχι το ποιος υπέδειξε πρώτος το ακίνητο, αφήνοντας εντελώς «ακάλυπτο» τον μεσίτη που πραγματικά υπέδειξε πρώτος ένα ακίνητο και γνωστοποίησε τα στοιχεία των πελατών μεταξύ τους.
Το άρθρο αυτό αφήνει «παράθυρο» παράκαμψης του αρχικού μεσίτη, καθώς δίνει την δυνατότητα σε κάθε τυχόν «κακόβουλο» πελάτη, μετά την αρχική υπόδειξη του ακινήτου, να προσεγγίσει άλλον μεσίτη με τον οποίον να υπογράψει μεσιτικές εντολές για το ίδιο ακίνητο με μικρότερη αμοιβή.
Αρρύθμιστη αφήνεται επίσης η περίπτωση που ο κάθε μεσίτης έχει συμφωνήσει διαφορετική μεσιτική αμοιβή με τον ίδιο πελάτη, σε συνδυασμό με την υποχρέωση του δικαστήριο να μοιράσει σε ίσα μέρη την αμοιβή, αντί της πρόβλεψης που υπήρχε σε προηγούμενα νομοσχέδια που έδινε την δυνατότητα να επιμεριστεί αυτή από το δικαστήριο αναλογικά με την συμμετοχή του καθενός μεσίτη στην εκάστοτε αγοραπωλησία.
4.Εάν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη, τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.
4.β Σε περίπτωση μεταμέλειας του μεσιτικού εντολέα ο μεσίτης έχει αξίωση για αποζημίωση ανερχόμενη στο ήμισυ της μεσιτικής αμοιβής υπό τις εξής προϋποθέσεις::
α) να έχει καταρτιστεί εγγράφως η σύμβαση μεσιτείας
β) ο μεσίτης να έχει υποδείξει υποψήφιο αντισυμβαλλόμενο, με τον οποίο έχει καταρτισθεί εγγράφως μεσιτική εντολή που ανταποκρίνεται στο περιεχόμενο της μεσιτικής εντολής του μεταμελημένου εντολέα
γ) ο μεταμελημένος εντολέας να αρνήθηκε τη διαπραγμάτευση ή να άλλαξε τους διαπραγματευτικούς όρους που περιέχονται στη μεσιτική του εντολή
δ) ο μεσίτης να κάλεσε εγγράφως μαζί με τον μεσιτικό εντολέα τον έτερο εντολέα να συνάψει την κύρια σύμβαση και αυτός να αρνήθηκε εντός διμήνου.
5. Στην έγγραφη σύμβαση μεσιτείας ο μεσίτης δεν μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του, εφ’ όσον αυτό έχει συμφωνηθεί εγγράφως. Εάν παρά την πιο πάνω συμφωνία ς ο μεσίτης δεχθεί υπόσχεση αμοιβής ή εισπράξει αμοιβή και από το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.
6.
*ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Η διάταξη έχει διατυπωθεί με άστοχο τρόπο. Δεν αρκεί να μνημονεύουν οι συμβολαιογράφοι κάποια «ρητή» υπεύθυνη δήλωση των συμβαλλομένων, πρέπει αυτή να είναι έγγραφη και να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο, όπως και τα υπόλοιπα επισυναπτόμενα έγγραφα. Παραθέτω την αρχική διατύπωση που είχαμε προτείνει.
ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΥΠΩΣΗ: Σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να μνημονεύουν την τυχόν μεσολάβηση Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων στην κατάρτισή της και να αναφέρουν τα στοιχεία του Μεσίτη, τον αριθμό ΓΕΜΗ και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου. Αν δεν μεσολάβησε Μεσίτης, οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να υποβάλουν στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν.1599/86 (ΦΕΚ Α΄75) που ρητά να αναφέρει ότι δεν μεσολάβησε κτηματομεσίτης και ο Συμβολαιογράφος καταχωρεί τη δήλωσή τους στο συμβόλαιο.
7. Οι συμβαλλόμενοι σε αστική σύμβαση ακινήτων δεν υποχρεούνται σε καταβολή αμοιβής σε
πρόσωπα τα οποία προσέφεραν υπηρεσίες μεσιτείας χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις των άρθρων 4 και 5 του παρόντος νόμου και των παραγράφων 1 και 2 του παρόντος άρθρου.
8. Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει στο μεσίτη την κατάρτιση της κύριας σύμβασης εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών.
*ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Η διάταξη αυτή στοχεύει μεν προς την ορθή κατεύθυνση, όμως δεν διευκρινίζει τι κυρώσεις θα έχει ο εντολέας που δεν προβαίνει σε ανακοίνωση προς το μεσίτη. Η μόνη πρόσφορη κύρωση θα έχει να κάνει με την αύξηση της μεσιτικής αμοιβής (πχ κατά 20%), όπου η αύξηση θα επιβάλλεται ως εκ του νόμου ποινική ρήτρα.
ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ ΔΙΑΤΥΠΩΣΗ
Ο εντολέας υποχρεούται να ανακοινώσει εγκαίρως στο μεσίτη την ημερομηνία και ώρα κατάρτισης της κύριας σύμβασης και τα στοιχεία της/του συμβολαιογράφου πριν την κατάρτιση αυτής, ώστε αφενός ο μεσίτης εφόσον το επιθυμεί να παραβρεθεί στο συμβόλαιο και αφετέρου να του δοθεί ο χρόνος να αποστείλει στη συμβολαιογράφο τα πλήρη στοιχεία του ώστε να καταχωρηθούν στη σύμβαση. Σε αντίθετη περίπτωση ο εντολέας υποχρεούται καταβολής αμοιβής κατά 25% προσαυξημένης της συμφωνηθείσας ως ποινική ρήτρα την οποία δικαιούται ο μεσιτικός σύλλογος της περιφέρειας του μεσίτη, ελλείψει δε αυτού, η Ομοσπονδία Κτηματομεσιτών Ελλάδας.
9. Κατά τα λοιπά οι σχέσεις των συμβαλλόμενων μερών με τον μεσίτη ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
*ΣΧΟΛΙΟ Ο.Μ.Α.Σ.Ε.: Η διάταξη του ΑΚ που βασανίζει κάθε μεσίτη αφορά τη μείωση της αμοιβής του στο προσήκον μέτρο.
Επ’ αυτού έχει νομολογήσει προσφάτως ο Άρειος Πάγος κατά τέτοιο τρόπο, ώστε καθιστά πρακτικά αδύνατη την οποιαδήποτε μείωση της μεσιτικής αμοιβής. (Άρειος Πάγος, αρ. απόφασης 60 του έτους 2009) Ειδικότερα, ο εντολέας πρέπει να ισχυριστεί και αποδείξει, ποιες ενέργειες εκτέλεσε ο μεσίτης με επιμέλεια και ποιες με αμέλεια, καθώς επίσης, πρέπει να ισχυριστεί και αποδείξει, τι παραπάνω όφειλε να πράξει ο μεσίτης, προκειμένου να δικαιούται την πλήρη αμοιβή.
Ξεφεύγουμε δηλαδή από το κριτήριο του αν εργάστηκε ο μεσίτης «πολλές ώρες» και το νέο κριτήριο είναι «τι παραπάνω όφειλε να πράξει ο μεσίτης».
Εάν ο εντολέας καταφέρει να αποδείξει κάτι τέτοιο με πειστικό τρόπο, τότε χαλάλι του, ας μειωθεί η μεσιτική αμοιβή.
Να καθιερωθεί,ότι ,όλες οι πωλήσεις-αγορές ακινήτων αξίας από 150,000 ευρώ και πάνω ,θα γίνονται υποχρεωτικά με την διαμεσολάβηση μεσίτη,και να καθιερωθεί ένα κατώτατο ποσό αποζημείωσης απο τον πελάτη,για την υπόδειξη ενός αριθμού ακινήτων ,ανεξαρτήτως αν στο τέλος αγοράση ή ενοικιάση ο πελάτης.
Οι παράγραφοι 4,6 και 7 έχουν τεθεί καλώς , όπως έχουν τεθεί, διότι αποκλείουν την ευθαρσή παραμεσιτεία
Α.Ισχύ να έχει μόνο η γραπτή εντολή. (=υπό μορφήν πρωτοτύπου ενυπόγραφου εγγράφου , τηλεομοιοτυπίας ή μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου)
Η εμπειρία της προφορικής εντολής μόνο σύγχιση και παρεξηγήσεις έχει προκαλέσει. Η θέση του μεσίτη εξορθολογίζεται κι οριοθετείται αυστηρά, όταν ο εντολέας ξέρει ότι είναι υποχρεωμένο, εκ του νόμου, να δεσμευτεί γραπτώς για ότι αναθέτει.
Β. Η αποκλειστική εντολή καλώς ε π ι τ ρ έ π ε τ α ι μόνο και δ ε ν επιβάλλεται. Η επιβολή αποκλειστικής εντολής ποδηγετεί την αγορά και οδηγεί εκτός αγοράς τα ακίνητα, όταν επί μακρόν προβάλλονται με λανθασμένο ή υπερβολικό τρόπο από διαδοχικά γραφεία.
Γ. Η χρονική διάρκεια τόσο της απλής γραπτής εντολής όσο και της αποκλειστικής, πρέπει να αφεθεί στην διακριτική ευχέρεια των μερών, μεσίτη και εντολέα, οι οποίοι , από κοινού θα συνεκτιμήσουν το εύλογο χρονικό διάστημα της συνεργασίας τους, ανάλογα με το καθοριστικό στοιχείο που είναι , σε ποιο σημείο του επενδυτικού κύκλου βρίσκεται η αγορά ακινήτων,εκείνη την χρονική περίοδο, και που αν αγνοηθεί θα οδηγήσει σε στρεβλώσεις.
Επίσης θα προκύψει χαοτική γραφειοκρατία που θα μεταφερθεί και στα βιβλία εντολών, καθιστώντας τον έλεγχο από προβληματικό έως αδύνατο.
Δ. Ο μεσίτης δεν έχει κανένα λόγο να εξαρτήσει την αμοιβή του από το εάν ο εντολέας ξέρει ή δεν ξέρει , συμφωνεί ή διαφωνεί για το εάν θα αμειφθή και πόσο από το άλλο μέρος. Η διαπραγμάτευση της αμοιβής του μεσίτη είναι θέμα κουλτούρας κι ισορροπίας της αγοράς κι όχι αντιλήψεων μονομέρειας. Ο εντολέας πρέπει να ξέρει πότε και πόσο θα πληρώσει την αμοιβή του μεσίτη και τον αναλογούντα ΦΠΑ και ότι θα έχει συνέπειες αν το παραβλέψει.
Ε. Στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά ότι ο εντολέας θα ενημερώσει τον μεσίτη τουλάχιστον 15μέρες πρίν την υπογραφή της οριστικής σύμβασης για να παραβρεθεί κι ο ίδιος στο συμβόλαιο , εάν θέλει.
ΣΤ. Απαραίτητη ρύθμιση που πρέπει να γίνει είναι ο εντολέας να πληρώνει στην εφορία μαζί με τον αναλογούντα φόρο και τον ΦΠΑ επί της μεσιτείας. Έτσι και ο ΦΠΑ αποδίδεται στο δημόσιο ταχύτατα, και ο μεσίτης δεν είναι εκτεθειμένος ως προς την αμοιβή του.
Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων
Πρόταση προσθήκης: Μέσα σε (……….)
Άρθρο 6
Σύμβαση μεσιτείας
1. α) Η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως. …….. Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά η σύμβαση μεσιτείας ισχύει για προδθήκηα (δώδεκα 12 ) μήνες. Η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας δεν μπορεί να ορισθεί μεγαλύτερη των προσθήκη (δέκα οκτώ 18 ) μηνών, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμη μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. Προσθήκη ( Αν δεν καταρτισθεί η σύμβαση για την οποία δόθηκε η συγκεκριμένη εντολή για λόγους που ανάγονται στο πρόσωπο των εντολέων , η αλλαγή των όρων πώλησης (αλλαγή τιμής κ.τ.λ.) ο μεσίτης δικαιούται αποζημίωσης ίσης με το ½ της συμφωνηθείσας μεσιτικής αμοιβής ).
2. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, δε μπορεί σε κάθε περίπτωση να έχει διάρκεια πάνω από προσθήκη ( δέκα 10 μήνες ), με δικαίωμα παράτασης για προσθήκη ( τέσσερεις 4 ) ακόμα μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. Εάν εντός του χρόνου ισχύος της αποκλειστικής μεσιτείας εκπληρωθεί η δοθείσα εντολή, ο αποκλειστικός μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται την αμοιβή του, ανεξάρτητα από τυχόν άλλες συναφείς συμφωνίες ή υποχρεώσεις του εντολέα σε σχέση με το ίδιο αντικείμενο της εντολής.
3. Ο μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται να αξιώσει αμοιβή κατά την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, εφόσον έχει αποδεδειγμένα ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της, ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της. Αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός προσθήκη (ο οποίος πρώτος υπέδειξε το ακίνητο και ασχέτως εάν τα ίδια ακίνητα τα έδειξαν αργότερα και άλλοι μεσίτες . Αν ο αγοραστής η μισθωτής χρησιμοποίησε για την μεσολάβηση και διαπραγμάτευση του περισσότερους το ενός μεσίτες , τότε οφείλει αμοιβή στο καθένα διότι επωφελήθηκε των υπηρεσιών των).
Επί σύμβασης παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου.
4. Εάν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη, τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.
Προσθήκη: ( 4 α) Εγγράφως μπορεί να συμφωνηθεί αμοιβή από τα συμβαλλόμενα μέρη ανεξάρτητα από την κατάρτιση κύριας σύμβασης για υπηρεσίες πολεοδομικής και νομικής έρευνας , μεταφοράς , υπόδειξης , διαφήμισης , προβολής και προώθησης ακινήτου ).
5. Στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά εάν ο μεσίτης μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Εάν παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας ο μεσίτης δεχθεί υπόσχεση αμοιβής ή εισπράξει αμοιβή από το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.
6. Σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να μνημονεύουν ρητή υπεύθυνη δήλωση προσθήκη: ( του άρθρου 8 του ν. 1599/1986 (ΦΕΚ Α’ 75) ) των συμβαλλομένων περί μεσολάβησης ή μη Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων στην κατάρτισή της και σε περίπτωση μεσολάβησης να αναφέρουν τα στοιχεία του μεσίτη, τον αριθμό ΓΕΜΗ αυτού και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου.
Η πρώτη πρόταση της παραγράφου 5 ότι «Στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά εάν ο μεσίτης μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του.» είναι πλεονασμός και μόνο στην άρνηση κάποιων ενδιαφερόμενων αγοραστών να υπογράφουν εντολές υπόδιεξης μπορεί να οδηγήσει. Ο νόμος πρέπει να λάβει υπόψη τη σχέση με τον αγοραστή η διαφέρει από αυτή του πωλητή αφού πολλές φορές συναντάμε τον αγοραστή στο δρόμο ή έξω από το ακίνητο ή εν πάσει περιπτώση του ζητάμε να υπογράψει αφού του έχουμε δώσει καποια στοιχεία για το ακίνητο. Εφόσον λοιπόν γίνεται τέτοια αναφορά στο νόμο είμαι σίγουρος ότι μνε την ψήφιση θα έχουμε χιλιάδες δασκαλεμένους αγοραστές από τους δικηγόρους τους που θα λένε «να σου υπογράψω υπόδειξη αλλά αν πληρώσει προμήθεια ο πωλητής εγώ δεν πλήρωνω».
Θα μπορούσαμε να πάμε στο διεθνές πρότυπο όπου προμήθεια θα πληρώνει μόνο ο πωλητής και η αγορά θα βρει το σωστό ποσοστό, έτσι ώστε ο υποψήφιος αγοραστής ή ενοικιαστής να μην νοιώθει ότι έχει επιπλέον κόστος (σε αυτή τη περίπτωση δεν καταργείται η μεσιτεία του αγοραστή απλά σε αυτή τη περίπτωση ο μεσίτης δουλεύει μόνο για τον αγοραστή και αναφέρεται ως «buyer’s agent»). Αυτό που προτείνεται εδώ είναι ελληνική εφεύρεση και ένα ημίμετρο που πιο πολύ αναστάτωση θα δημιουργήσει παρά πρόοδο στην κτηματαγορά. Αυτό που έχει επικρατήσει διεθνώς είναι η πληρωμή από τον πωλητη και αυτό είναι και το σωστό.
Επίσης η παράγραφος 3 λέει ότι «Αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός, ο οποίος πράγματι μεσολάβησε στην κατάρτιση της σύμβασης.» Δηλαδή δείχνω εγώ ένα ακίνητο πρώτη φορά και ο πωλητής ή ο αγοραστής επιλέγει έναν άλλο μεσίτη που και αυτός έχει το ακίνητο οα να μεσολαβήσει». Πολύ φοβάμαι ότι το νομοσχέδιο θα δημιουργήσει πολλά περισσότερα προβλήματα από τα ήδη υπάχροντα. Η ουσία είναι ότι ο πελάτης πρέπει να τιμάει την υπογραφή του. Επειδή σε μια στις χίλιες (εμένα προσωπικά δεν μου έχει τύχει ποτέ αλλά λέμε) έχει υπογράψει με δύο μεσίτες, θα πρέπει ναγίνονται τέτοιες αναφορές στον νόμο ώστε να δίνεται τροφή για εξυπνάδες.
Το νομοσχέδιο θα έπρεπε να επικεντρωθεί στη αναβάθμιση του επαγγέλματος όπως πχ τα προσόντα, η επαγγελματική έδρα και όχι να έχει τόσες πολλές και περιοριστικές λεπτομέρτειες – λαβές για παρεξηγήσεις. Σε όλα τα επαγγέλματα αν υπογράψω ότι θα πληρώσω τον επαγγελματία, πρέπει να τον πληρώσω και από κει και πέρα υπάρχουν πρέπει να υπάρχουν σαφείς κυρώσεις. Όπως λένε όλοι «και την υπογραφή σου πρέπει να προσέχεις που την βάζεις». Είναι υποτιμητικές, προσβλητικές και αντί να αναβαθμίζούν μάλλον υποβαθμίζουν τον επαγγελματία κτηματομεσίτη οι συγκεκριμένες παραγράφοι, αφού τον παρουσιάζουν ως ένα επαγγελματία που έχει δόλο (για να γίνονται τόσες αναφορές για να πάρουμε μια αμοιβή όπου κάποιος με υπογραφή έχει δεσμευθεί να μας δώσει».
Σε κάθε περίπτωση, οι υποχρεώσεις που απορρέουν από μια δυμερή συφωνία, δεν μπορεί σε καμμία περίπτωση (και πιστεύω είναι και αντισυνταγματικό) να επιρεάζονται ή να μην υπερισχύουν έναντι άλλων αναξάρτητων συμβάσεων που μπορεί να έχει το ένα μέρος με κάποιο τρίτο πρόσωπο.
Η σύμβαση μεσιτείας είναι απαραίτητο να έχει υποχρεωτικά έγγραφο χαρακτήρα, τουλάχιστον για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και η διάρκεια της πρέπει να είναι αορίστου χρόνου. Το δικαίωμα ανάκλησης της σύμβασης μεσιτείας για προσωπικούς ή άλλους λόγους μπορεί να παραμείνει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, με την προυπόθεση ότι θα καταβάλουν τουλάχιστον το 25% της συμφωνηθείσας μεσιτικής αμοιβής ως αποζημίωση για την παροχή των υπηρεσιών που έλαβαν για την προώθηση του ακινήτου τους μέχρι τον χρόνο ανάκλησης.
Οι Μεσίτες Ακινήτων είναι ίσως οι μόνοι επαγγελματίες που εργάζονται και παρέχουν τις υπηρεσίες τους ΔΩΡΕΑΝ στην Ελλάδα, επειδή στις περισσότερες των περιπτώσεων δεν αμοίβονται για τις συμβουλές που προσφέρουν, για το έργο που παράγουν, για τον χρόνο που διαθέτουν και για τα έξοδα που κάνουν, προκειμένου να προωθήσουν την κτηματαγορά τα ακίνητα που τους ανατίθενται και προκειμένου να προβούν σε έρευνα αγοράς ακινήτων – κατόπιν συγκεκριμένης ζήτησης από υποψηφίους αγοραστές.
Στην Σύμβαση – Ιδιωτικό Συμφωνητικό Μεσιτείας θα πρέπει να αναγράφονται τόσο τα πλήρη στοιχεία του Μεσίτη με τον αριθμό ΓΕΜΗ, όσο και τα πλήρη στοιχεία του εντολέα / των εντολέων, όπως αυτά αναγράφονται στην ταυτότητά του/ς, καθώς και το φορολογικό του/ς μητρώο. Δεν είναι δυνατόν ο Μεσίτης από την μία πλευρά να έχει ευθύνη έναντι της Πολιτείας για την τυχόν απόκρυψη των οικονομικών στοιχείων της συναλλαγής με ποινή κακουργήματος και από την άλλη να μην μπορεί να απαιτήσει τα προσωπικά στοιχεία των εμφανιζομένων στο γραφείο του, με την υποχρέωση υπόδειξης διαφόρων νομιμοποιητικών εγγράφων (ταυτότητα – εκκαθαριστικό).
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει επίσης να είναι υποχρεωμένοι να δηλώνουν εγγράφως στον Μεσίτη τα τυχόν νομικά ή τεχνικά ελαττώματα του ακινήτου που επιθυμούν να μεταβιβάσουν ή να εκμισθώσουν.
Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων
Βέροια
Πρόταση για προσθήκη: κείμενο μέσα σε <>.
Άρθρο 7
Υποχρεώσεις των μεσιτών και των βοηθών μεσιτών
Μεσίτες αστικών συμβάσεων και βοηθοί μεσιτών αστικών συμβάσεων οφείλουν:
1. α) Να ενημερώνουν, πριν από τη σύναψη της σύμβασης, τους εντολείς τους για τις ιδιότητες του ακινήτου της εντολής, καθώς και για τυχόν πραγματικά ή νομικά ελαττώματα αυτού, που έχουν περιέλθει σε γνώση τους ή έχουν υποπέσει στην αντίληψη τους καθ’ οιονδήποτε τρόπο.
β) Να ενημερώνουν εκ των προτέρων τους εντολείς τους σε κάθε περίπτωση συναλλαγής στην οποία εμπλέκεται προσωπικό ή οικονομικό ενδιαφέρον των ιδίων, πέραν εκείνου της συμφωνηθείσας αμοιβής.
γ) Να προστατεύουν το επαγγελματικό απόρρητο και να μην αποκαλύπτουν σε τρίτους προσωπικά και οικονομικά στοιχεία των εντολέων τους, πέραν αυτών που είναι αναγκαία για την κατάρτιση της σύμβασης.
<>
Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων
ΒΕΡΟΙΑ
Άρθρο 6
Σύμβαση μεσιτείας
1. α) Η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως. ………………….Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά η σύμβαση μεσιτείας ισχύει για <>μήνες. Η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας δεν μπορεί να ορισθεί μεγαλύτερη των <> μηνών, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμη μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. <>.
2. Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, δε μπορεί σε κάθε περίπτωση να έχει διάρκεια πάνω από τέσσερις (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για δύο (2) ακόμα μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. Εάν εντός του χρόνου ισχύος της αποκλειστικής μεσιτείας εκπληρωθεί η δοθείσα εντολή, ο αποκλειστικός μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται την αμοιβή του, ανεξάρτητα από τυχόν άλλες συναφείς συμφωνίες ή υποχρεώσεις του εντολέα σε σχέση με το ίδιο αντικείμενο της εντολής.
3. Ο μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται να αξιώσει αμοιβή κατά την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, εφόσον έχει αποδεδειγμένα ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της, ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της. Αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός <>
Επί σύμβασης παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου.
4. Εάν συναφθεί για το ίδιο ακίνητο διαφορετική σύμβαση από την προβλεπόμενη στη σύμβαση μεσιτείας, η σύμβαση που τελικά συνήφθη, τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.
<>
…………………………, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να μνημονεύουν ρητή υπεύθυνη δήλωση <> των συμβαλλομένων περί μεσολάβησης ή μη Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων στην κατάρτισή της και σε περίπτωση μεσολάβησης να αναφέρουν τα στοιχεία του μεσίτη, τον αριθμό ΓΕΜΗ αυτού και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου.
Στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά εάν ο μεσίτης μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του.Αυτό είναι απλά απαράδεκτο.Δηλ εάν δέν θέλει ο πχ ιδιοκτήτης εντολέας εγώ να μήν αμοιφθώ απο την άλλη…. Και ας τρέχω 15 μήνες να το διαθέσω ( πώληση – ενοικίαση κλπ ). Να το κανουνε 4% απο τη μία πλευρά υποχρεωτικά. Να το αφήσουν ελεύθερο και απο τις 2 πλευρές και η αγορά θα διαμορφώσει νούμερο παλι όπως και στην εποχή που διανύουμε που αναγκαζόμαστε για δουλειες να πάρουμε ακόμα και λιγότερο απο 1% ή να πάρουμε μόνο απο τη μία πλευρά. Ο χρόνος διάρκειας της μεσιτικής σύμβασης είναι απλά μή αποδεκτός καθότι ένα σπίτι μπορεί να το πουλήσεις μετά απο μήνες ή χρόνο ή… άρα δηλ λίγο πρίν τήν λήξη μεσιτικής σύμβασης να το δείξεις και τα συμβόλαια δύναται να γίνουν μετά την πάροδο αυτής τότε θα σου πεί ο εντολέας ιδιοκτήτης τώρα εάν θέλω σε αμοίβω φίλαράκο. Και άλλα πολλά που θα τα συζητάμε 3 μήνες. κρίμα πάντως γιατί υποτίθεται πως οι νόμοι προστατεύουν και βελτιώνουν τη ζωή όλων και όχι το αντίθετο.
Προτείνεται το:
ΝΕΟ ΑΡΘΡΟ Άρθρο 6α
Σύμβαση διαχείρισης ακίνητης περιουσίας
1. Ο διαχειριστής ακίνητης περιουσίας συνάπτει όλες τις συμβάσεις που συνάπτει ο Μεσίτης αστικών συμβάσεων και με τις ίδιες ακριβώς προϋποθέσεις, σύμφωνα με το άρθρο 8 του παρόντος.
2. Η σύναψη σύμβασης διαχείρισης δημιουργεί μαχητό τεκμήριο ότι η κατάρτιση της οριστικής σύμβασης για την οποία συνήφθη η σύμβαση διαχείρισης, οφείλεται σε μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας.
3. Όταν ο διαχειριστής παρέχει υπηρεσίες συμβούλου για τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας οφείλει να καταβάλλει στον εντολέα ποσά τα οποία εισπράττει εκ μέρους του εντός επτά (7) ημερών από την είσπραξή τους και να τον ενημερώνει άμεσα.
4. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του παρόντος περί σύμβασης μεσιτείας και μεσιτών.
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Προσθήκη άρθρου για τις παρεχόμενες υπηρεσίες διαχειρίσεως περιουσίας.
6.9. 1η -2η προτείνεται η:
ΠΡΟΣΘΗΚΗ 9. Η διάταξη του άρθρου 707 του Αστικού Κώδικα εφαρμόζεται στις περιπτώσεις στις οποίες δεν έχει ορισθεί επακριβώς το ύψος της μεσιτικής αμοιβής. Κατά τα λοιπά οι σχέσεις των συμβαλλόμενων μερών με τον μεσίτη ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Το προτεινόμενο Ν/Σ περιλαμβάνει διατάξεις ειδικότερες και μεταγενέστερες των έως σήμερα διατάξεων του ΑΚ οι οπόίες για το λόγο αυτό αδρανοποιούνται. Για τον παραπάνω λόγο, η διευκρίνιση κρίνεται σκόπιμη λόγω πλήρους αλλαγής του ισχύοντος καθεστώτος του Αστικού Κώδικα με το νέο Ν/Σ.
6.8. προτείνεται η:
ΑΛΛΑΓΗ 8. Ο μεσιτικός εντολέας πριν την κατάρτιση της κύριας σύμβασης υποχρεούται να ανακοινώνει εγκαίρως στο μεσίτη ο οποίος μεσολάβησε ή υπέδειξε την ημερομηνία και ώρα κατάρτισής της. Ο μεσιτικός εντολέας μετά την κατάρτιση της κύριας σύμβασης υποχρεούται να ανακοινώνει και στους λοιπούς μεσίτες με τους οποίους έχει συμβληθεί την κατάρτιση της σύμβασης αυτής και εντός προθεσμίας δέκα (10) ημερών
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Η εύλογη ενημέρωση του μεσίτη από τον μεσιτικό εντολέα αποτελεί αναμενόμενη υποχρέωση του μεσιτικού εντολέα σύμφωνα με την σύμβαση.
6.6 ΑΛΛΑΓΗ Σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί ακινήτου η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, οι συμβολαιογράφοι υποχρεούνται να μνημονεύουν την τυχόν μεσολάβηση Μεσίτη Αστικών Συμβάσεων στην κατάρτισή της και να αναφέρουν τα στοιχεία του Μεσίτη, τον αριθμό ΓΕΜΗ και τον αριθμό φορολογικού του μητρώου. Αν ΔΕΝ μεσολάβησε Μεσίτης, οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να υποβάλουν στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν.1599/86 (ΦΕΚ Α΄75) που ρητά να αναφέρει ότι δεν μεσολάβησε κτηματομεσίτης, ο οποίος καταχωρεί τη δήλωσή τους στο συμβόλαιο.
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Προτείνεται οι συμβαλλόμενοι να δηλώνουν σύμφωνα με το Ν.1599/1986 εάν δεν μεσολαβεί μεσίτης.
6.5. 1η-2η ΑΛΛΑΓΗ 5. Κατά την κατάρτιση της σύμβασης μεσιτείας ο μεσιτικός εντολέας δικαιούται, κατά την κρίση του, να ζητήσει από τον μεσίτη να μην δέχεται υπόσχεση αμοιβής και από αντισυμβαλλόμενους του μεσιτικού εντολέα.
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Η επιλογή θα πρέπει να επαφίεται στον μεσιτικό εντολέα, κατά την κρίση του. Με τον τρόπο αυτό δημιουργούνται, κατ’επιλογήν του εντολέα, δύο (2) εναλλακτικοί τύποι προώθησης ακινήτου, ο υφιστάμενος (καταβολή μεσιτικής εντολής από τα 2 μέρη) και ο «αγγλοσαξωνικός» (καταβολή μεσιτικής αμοιβής μόνον από τον πωλητή, προώθηση του ακινήτου σε πολυάριθμους αγοραστές, “short-list” ενδιαφερομένων αγοραστών για την παράλληλη διαπραγμάτευση από τον πωλητή κλπ)
6.4. Προτείνεται η:
6.4. «β» ΠΡΟΣΘΗΚΗ 4.β Σε περίπτωση μεταμέλειας του μεσιτικού εντολέα ο μεσίτης έχει αξίωση για αποζημίωση ανερχόμενη στο ήμισυ της μεσιτικής αμοιβής υπό τις εξής προϋποθέσεις:
α) να έχει καταρτιστεί εγγράφως η σύμβαση μεσιτείας.
β) ο μεσίτης να έχει υποδείξει υποψήφιο αντισυμβαλλόμενο, με τον οποίο έχει καταρτισθεί εγγράφως μεσιτική εντολή που ανταποκρίνεται στο περιεχόμενο της μεσιτικής εντολής του μεταμελημένου εντολέα.
γ) ο μεταμελημένος εντολέας να αρνήθηκε τη διαπραγμάτευση ή να άλλαξε τους διαπραγματευτικούς όρους που περιέχονται στη μεσιτική του εντολή.
δ) ο μεσίτης να κάλεσε εγγράφως το μεσιτικό εντολέα να συνάψει την κύρια σύμβαση και αυτός να αρνήθηκε εντός διμήνου.
ε) Ο μεσίτης να έχει έγγραφη προσφορά ισόποση της ζητούμενης από τον μεταμελημένο εντολέα τιμής.
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Με το προτεινόμενο νέο άρθρο προβλέπεται η εύλογη αποζημίωση του μεσίτη από τον μεσιτικό εντολέα (πχ τον πωλητή) ο οποίος υπαναχωρεί μετά την ολοκλήρωση της μεσιτικής εντολής και την λήψη επιτυχημένων μεσιτικών υπηρεσιών, ματαιώνοντας μονομερώς την υλοποίηση της οριστικής σύμβασης (πχ μεταβίβασης/μίσθωσης κλπ) αφού ο μεσίτης έχει ήδη βρει τον ενδιαφερόμενο αντισυμβαλλόμενο (πχ αγοραστή) και έχει επιτύχει τους οικονομικούς όρους (τίμημα/ μίσθωμα) οι οποίοι περιγράφονται στην σύμβαση μεσιτείας. Παράλληλα αποφεύγεται η καταταλαιπώρηση του έτερου αντισυμβαλλομένου στην κύρια σύμβαση (συνήθως αγοραστή) λόγω της αναίτιας υπαναχώρησης του μεσιτικού εντολέα.
6.3. ΑΛΛΑΓΗ 3. Ο μεσίτης αστικών συμβάσεων δικαιούται να αξιώσει αμοιβή κατά την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, εφόσον έχει (αρχή διαγραφής) αποδεδειγμένα (τέλος διαγραφής) ο ίδιος μεσολαβήσει στη σύναψή της, ή έχει υποδείξει την ευκαιρία σύναψής της. Η κατάρτιση σύμβασης μεσιτείας δημιουργεί νόμιμο τεκμήριο περί υποχρεώσεως καταβολής, από τον εντολέα, της αμοιβής που συμφωνήθηκε, εφόσον καταρτισθεί η κύρια σύμβαση η οποία περιγράφεται στην σύμβαση μεσιτείας.
(αρχή διαγραφής) Αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός ο οποίος πράγματι μεσολάβησε στην κατάρτιση της σύμβασης. Αν περισσότεροι μεσολάβησαν και δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής του καθενός στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μια φορά και κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών που μεσολάβησαν κατά ίσα μέρη. (τέλος διαγραφής)
Επί σύμβασης παραχώρησης ακινήτων προς ανοικοδόμηση με αντιπαροχή ο μεσίτης δικαιούται να αξιώσει αμοιβή με την κατάρτιση του εργολαβικού προσυμφώνου.
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Το άρθρο στο Ν/Σ δημιουργεί πλήρη ανασφάλεια δικαίου και προφανή δικαστικά αδιέξοδα, καθιστώντας πρακτικά ανίσχυρες όλες τις υφιστάμενες συμβάσεις μεσιτείας. Δημιουργεί δυνατότητες καταστρατήγησης υπογεγραμμένων συμβάσεων μεσιτείας από τον μεσιτικο εντολέα μετά την ολοκλήρωση της διαπραγμάτευσης και την τελική απόφασή του να αγοράσει/πωλήσει το συγκεκριμένο ακίνητο. Με την υπογραφή πολλαπλών συμβάσεως μεσιτείας και μάλιστα με πολλές και διαφορετικές αμοιβές, οι οποίες (ποιες;) κατανέμονται σε ίσα μέρη σε μεσίτες (ποίους;) οι οποίοι θα ισχυρίζονται ότι μεσολάβησαν όλοι μαζί (ο ένας εν αγνοία του άλλου!) Ο ΣΕΚ θεωρεί ότι αποτελεί η ελάχιστη συμβατική ευθύνη του μεσιτικού εντολέα περιλαμβάνει τον έλεγχο των συμβάσεων τις οποίες ο ίδιος υπογράφει ώστε να αποφεύγεται την υπογραφή πολλαπλών συμβάσεων μεσιτείας για το ίδιο ακίνητο.
6.2. προτείνεται η:
ΠΡΟΣΘΗΚΗ Κάθε μεταβίβαση που έγινε στη διάρκεια της ισχύος της αποκλειστικής εντολής λογίζεται ότι έγινε με τη μεσολάβηση ή υπόδειξη του μεσίτη.
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Προσθήκη λόγω του προφανούς χαρακτήρα «όρου αποκλειστικότητας».
6.1. Παρ.3η ΑΛΛΑΓΗ & ΠΡΟΣΘΗΚΗ Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Ν. 2251/1994 όπως ισχύει. Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά η σύμβαση μεσιτείας είναι αορίστου χρόνου.
Η μεσιτική εντολή από ιδιοκτήτη, δύναται να ανακληθεί γραπτώς. Σε αυτήν την περίπτωση τον ιδιοκτήτη δεσμεύουν έναντι του μεσίτη όλες οι μεσιτικές εντολές πελατών μέχρι την ημέρα της ανάκλησης.
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Η προβλεπόμενη στο Ν/Σ διάρκεια 6/8 μηνών καθιστά αντικειμενικώς αδύνατη την συστηματική προώθηση ακινήτου ή εντολής (πχ με δημοσιεύσεις αγγελιών, επικοινωνίες με ενδιαφερομένους αντισυμβαλλόμενους κλπ).
1. Έγγραφος τύπος τηρείται υποχρεωτικά για τη σύναψη σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας. Σε περίπτωση σύμβασης μεσιτείας διπλής εντολής, όπου ο μεσίτης παρέχει τις υπηρεσίες του συγχρόνως και στους δύο εντολείς, απαιτείται έγγραφος τύπος τουλάχιστον για τον ιδιοκτήτη ή τον εκμισθωτή.
ΣΧΟΛΙΟ ΣΕΚ: Τήρηση εγγράφου τύπου κατά κανόνα. Απόκκλιση απο τον έγγραφο τύπο μόνον όταν η έλλειψή του αποδεικνύεται από την ύπαρξη εντολής από τον έναν συμβαλλόμενο (εδάφιο 2ο).
1. Είναι πολλά τα περιστατικά που ο ιδιοκτήτης εμπαίζει το μεσίτη ως εξής: του δίνει εντολή πώλησης ενός ακινήτου, ο μεσίτης μετά από μήνες εργασίας κατασταλάζει στο ακριβές ποσό που προσφέρει η αγορά, κάνει δηλαδή ακριβή και επίπονη εκτίμηση βρίσκοντας ταυτόχρονα και τη συμφερότερη προσφορά και τότε ο ιδιοκτήτης του λέει απλά: «Ευχαριστώ, αλλά τώρα σε αυτή την χαμηλότερη τιμή θα το πάρει ο ξάδελφός μου από το χωριό. Η δουλειά σου χάρισμά μου και είναι στο ρίσκο του μεσίτη». Μου έχει συμβεί πάρα πολλές φορές και είναι εξοργιστικό. Κανένα άλλο επάγγελμα δεν εργάζεται τσάμπα. Γιά το λόγο αυτό προτείνω να υπάρχει η δυνατότητα από το μεσίτη να εισπράτει προκαταβολή από τον πελάτη για την εργασία και τα έξοδα που θα κάνει, καθώς και το δικαίωμα να απαιτεί αμοιβή για την ακριβή εκτίμηση που έχει προσφέρει, ή να αμοίβεται με το συμφωνημένο ποσοστό του σε περίπτωση που παρουσιάσει εντολή υπόδειξης με ποσό ίσο ή μεγαλύτερο της πραγματικής τελική τιμής πώλησης σε άλλον.
2. Φυσικά σε καμία περίπτωση δεν θα πρέπει να εξαρτάται η αμοιβή για την εργασία του μεσίτη από το άν τη δέχεται ο αντισυμβαλλόμενος πελάτης. Κάθε εργασία πρέπει να αμοίβεται.
3. Ο μεσίτης πρέπει να έχει απόλυτο δικαίωμα να κάνει εκτιμήσεις αξίας σε ακίνητα σύμφωνα με τη ζήτηση στην περιοχή.
4. Οι εντολές δεν θα πρέπει να είναι υποχρεωτικά γραπτές γιατί σε πολλές περιπτώσεις πολλοί από χρόνια πελάτες προσβάλλονται γιατί θίγεις την αξιοπιστία τους, ενώ άλλοι αφου πρώτα δουν το ακίνητο που υποδεικνύεις αρνούνται πεισματικά να δεσμευθούν με έγγραφες εντολές, οπότε μετά δε θα μπορεί ο μεσίτης να διεκδικήσει την αμοιβή του. Με λίγα λόγια, αν οι εντολές πρέπει οπωσδήποτε να είναι γραπτές, μπορεί να μειωθεί η ήδη προβληματική εργασία του μεσίτη κάτω από το ένα δέκατο της σημερινής, όπου πολλοί δε βγάζουν ούτε τα έξοδά τους.
5. Οι μεσίτες πρέπει ελεύθερα να μπορούν να ελέγχουν στο υποθυκοφυλακείο και το κτηματολόγιο κάθε σπίτι για το οποίο παίρνουν εντολή πώλησης γιατί πολλές φορές οι ιδιοκτήτες τον κοροϊδεύουν ή δεν γνωρίζουν την ύπαρξη βαρών και αυτός ταλαιπωρείται άδικα για καιρό να πουλήσει ακίνητο που τελικά δεν αγοράζεται λόγω βαρών.
6. Πρέπει να υπάρχει ελάχιστη αμοιβή του μεσίτη για τα πολύ φθηνά ακίνητα.
7. Πρέπει να απαγορεύεται ιδιώτης που αναθέτει σε μεσίτη την πώληση του ακινήτου του να δημοσιεύει ανταγωνιστικά αγγελίες και μάλιστα σε τιμή κάτω από τη συμφωνημένη όπως συνήθως γίνεται, γιατί θίγει την αξιοπιστία του μεσίτη και τον δυσφημίζει.
Για την Εθνική Συνομοσπονδία Ατόμων με Αναπηρία,
δεδομένου ότι:
– Τα άτομα με αναπηρία αποτελούν το 10% του συνολικού πληθυσμού, ήτοι μια μεγάλη πληθυσμιακή ομάδα.
και λαβάνοντας υπόψη τις επιταγές:
– της παραγράφου 6, του Άρθρου 21 του Συντάγματος της χώρας, σύμφωνα με την οποία «τα άτομα με αναπηρίες έχουν δικαίωμα να απολαμβάνουν μέτρων που εξασφαλίζουν την αυτονομία, την επαγγελματική ένταξη και τη συμμετοχή τους στην κοινωνική, οικονομική και πολιτική ζωή της Χώρας»,
– του άρθρου 9 «Προσβασιμότητα» της Διεθνούς Σύμβασης για τα Δικαιώματα των Ατόμων με Αναπηρία, την οποία η χώρα μας μαζί με το Προαιρετικό της Πρωτόκολλο έχει υπογράψει και αναμένεται άμεσα να κυρώσει και ως εκ τούτου να θέσει σε εφαρμογή σε εθνικό επίπεδο, σύμφωνα με το οποίο: «2. Τα Συμβαλλόμενα Κράτη λαμβάνουν επίσης κατάλληλα μέτρα προκειμένου: ……β. να διασφαλίζουν ότι οι ιδιωτικοί φορείς, οι οποίοι προσφέρουν εγκαταστάσεις και υπηρεσίες που είναι ανοικτές ή παρέχονται στο κοινό, λαμβάνουν υπόψη τους όλες τις μορφές της προσβασιμότητας για τα άτομα με αναπηρίες…..»,
προτείνει:
1. Το Άρθρο 6 «Σύμβαση μεσιτείας», να διαμορφωθεί ως εξής:
«1. Η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως. Εφόσον απαιτηθεί από ένα εκ των συμβαλλομένων μερών, η σύμβαση μεσιτείας διατίθεται σε μορφές προσβάσιμες στα άτομα με αναπηρία με ευθύνη και δαπάνες του μεσίτη. Η σύμβαση πρέπει: α) να περιλαμβάνει τουλάχιστον τα στοιχεία των συμβαλλομένων μερών, το αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη………»
Άρθρο 6 Παρ.1β
Διαγράφεται η παράγραφος «Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά……..των ιδίων συμβαλλομένων.» (Διότι ο κάθε αγοραστής – ενοικιαστής κατόπιν συνεννοήσης με τον ιδιοκτήτη, θα αφήνει να λήξει η σύμβαση μεσιτείας και μετά θα υπογράφει το συμβόλαιο)
Και τίθεται:
Η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι αορίστου χρόνου, δύναται να ανακληθεί οποτεδήποτε μονομερώς από τον εντολέα με έγγραφη δήλωση του, αλλά ισχύει και μετά την ανάκληση της επ΄αόριστον για τους εντολείς πελάτες και για τον ιδιοκτήτη , όσον αφορά εντολείς (αγοραστές – ενοικιαστές), οι οποίοι έχουν υπογράψει εντολή υπόδειξης του συγκεκριμμένου ακινήτου.
Άρθρο 6 Παρ. 2
Μετά την πρόταση¨: «Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, δε μπορεί σε κάθε περίπτωση να έχει διάρκεια πάνω από τέσσερις (4) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για δύο (2) ακόμα μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων.»
Να τεθεί:¨»Σε περίπτωση λήξης της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και μη ανανέωσης της, αυτή μετατρέπεται αυτοδικαίως σε απλή σύμβαση μεσιτείας αορίστου διαρκείας και οι εντολείς που θα υπογράψουν συμβόλαιο μετά την λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας τόσο ο πωλητής, όσον και ο εντολέας (αγοραστής – ενοικιαστής)που υπέγραφε εντολή υπόδειξης του ακινήτου κατά την διάρκεια του χρόνου αποκλειστικής μεσιτείας, οφείλουν στο μεσίτη την συμφωνηθείσα αμοιβή, έστω και άν είχε συμφωνηθεί ένας εξ αυτών να μην καταβάλει αμοιβή κατά την πώληση- ενοικιάση του ακινήτου κατά την διάρκεια του χρόνου αποκλειστικής μεσιτείας.
Άρθρο 6 Παρ.3
Μετά την φράση : » κατά ίσα μέρη.» Να τεθεί:Το ποσοστό συμβολής κάθε μεσίτη στην σύναψη σύμβασης τεκμαίρεται από το:
α)Ποίος μεσίτης έφερε σε επαφή τον ενδιαφερόμενο με τον ιδιοκτήτη.
Προς τούτο στην εντολή υπόδειξης θα υπάρχει ειδική μνεία για την επαφή ενδιαφέρομενου – ιδιοκτήτη, που θα αναφέρει ότι ο συγκεκριμμένος μεσίτης έφερε τον ενδιαφερόμενο σε επαφή με τον ιδιοκτήτη και θα υπάρχει δήλωση του ενδιαφερόμενου ότι δεν του υπέδειξε έστω και εξωτερικά το συγκεκριμμένο ακίνητο άλλο μεσίτης.
Άν δε υπάρχει υπογεγραμμένη η ειδική μνεία επαφής ενδιαφερόμενου – ιδιοκτήτη, σε περίπτωση εμφάνισης άλλου μεσίτου με ενυπόγραφη εντολή υπόδειξης του ακινήτου, ο μεσολαβήσας μεσίτης οφείλει να αποδώσει την ληφθείσα αμοιβή στον άλλον μεσίτη, διότι θα θεωρηθεί ότι σκόπιμα δεν φρόντισε να υπογραφεί η ειδική μνεία επαφής ενδιαφερόμενου – ιδιοκτήτη. Άν η ληφθείσα αμοιβή από τον μεσολαβήσαντα μεσίτη είναι μικρότερη από την συμφωνηθείσα με τον άλλον μεσίτη, την επιπλέον συμφωνηθείσα αμοιβή επιβαρύνονται εξ ίσου μεσολαβήσας μεσίτης – ιδιοκτήτης – ενδιαφερόμενος.
Σε περίπτωση άρνησης του ιδιοκτήτη και του ενδιαφερόμενου (η υπογραφή του ενός είναι αρκετή) να υπογράψουν την ειδική μνεία επαφής των, ο μεσίτης θα πρέπει να στείλει με δικαστικό επιμελητή σε αμφότερους γνωστοποίηση ότι αυτός τους έφερε σε επαφή και θα δικαιούται σε περίπτωση υπογραφής συμβολαίου όλη την συμφωνηθείσα αμοιβή από τον καθένα τους.
Σε περίπτωση που εμφανιστεί μεσίτης με ενυπόγραφη εντολή από τον ενδιαφερόμενο, παρά την αντίθετη δήλωση του στην ειδική μνεία επαφής, που θα αναφέρετε ότι του υπέδειξε το ακίνητο εξωτερικά και εσωτερικά, τούτος θα οφείλει όχι μόνο την συμφωνηθείσα εντολή με τον άλλο μεσίτη αλλά και την αμοιβή που οφείλει σε αυτόν το μεσίτη ο ιδιοκτήτης, άσχετα άν πλήρωσε και τον μεσίτη που μεσολάβησε στην σύμβαση.
Σε περίπτωση που το ακίνητο υπεδείχθει εξωτερικά από κάποιο μεσίτη και αναφερθεί αυτό από τον ενδιαφερόμενο, στην ειδική μνεία επαφής ενδιαφερόμενου – ιδιοκτήτη, που θα υπάρχει κάτω από την εντολή υπόδειξης, τότε ο υποδείξας εξωτερικά το ακίνητο μεσίτης δικαιούται το 1/4 της συνολικής αμοιβής του ενδιαφερόμενου και το 1/4 της συνολικής αμοιβής του ιδιοκτήτη,εφόσον ειδοποιηθεί σχετικά ο υποδείξας εξωτερικά το ακίνητο μεσίτης, άν δεν ειδοποιηθεί να παραστεί στο συμβόλαιο ο υποδείξας εξωτερικά το ακίνητο τότε δικαιούται όλη την αμοιβή τόσον από τον ιδιοκτήτη όσον και από τον ενδιαφερόμενο, ασχέτως της αμοιβής που θα λάβει ο μεσίτης που θα παραστεί στο συμβόλαιο.
Άρθρο 6. Παρ. 2
Εφόσον υπογραφεί σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, αυτή θα κατατίθεται από τον μεσίτη στην αρμόδια ΔΟΥ του ακινήτου ακόμα και με email, για να έχει ισχύ, η δε οφειλόμενη αμοιβή θα είναι τουλάχιστον διπλάσια της συνήθους και θα καθορίζεται σε ποσόν ή ποσοστό της αντικειμενικής τιμής του ακινήτου και ο μεσίτης δεν θα μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του.
Με την ολοκλήρωση της πράξης εντός του συμβατικού χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας θα είναι δυνατός ο φορολογικός έλεγχος των μεσιτών.
Σε περίπτωση συνεργασίας μεσιτών την αμοιβή θα λαμβάνει ο μεσίτης που έλαβε την εντολή αποκλειστικής μεσιτείας και με βάσει την εντολή συνεργασίας που θα υπογράφουν οι μεσίτες και θα συνοδεύεται από απλή φωτοτυπία της εντολής αποκλειστικής ανάθεσης, θα οφείλει την μισή αμοιβή που έλαβε στον άλλο μεσίτη. Σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου, σε εντολέα του συνεργαζόμενου μεσίτη με τον μεσίτη που έλαβε την σύμβαση αποκλειστικής συνεργασίας, ο συνεργαζόμενος μεσίτης με βάσει την εντολή του αγοραστή-ενοικιαστή εντολέα του, στην οποία θα αναφέρεται ότι αυτός δεν οφείλει αμοιβή και την φωτοτυπία της εντολής αποκλειστικής ανάθεσης θα μπορεί να αξιώσει την αμοιβή του από τον μεσίτη που έλαβε την εντολή αποκλειστικής ανάθεσης.
Μετά την λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και την μη ανανέωση της, τότε αυτοδικαίως η σύμβαση μετατρέπεται σε απλή σύμβαση μεσιτείας και η αμοιβή καθορίζεται στο ήμισυ της συμφωνηθείσας κατά την σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας και ταυτόχρονα ο μεσίτης μπορείνα δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Για να διασφαλιστούν τα δικαιώματα του μεσίτη που έλαβε την σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας και μέσω του οποίου κάποιοι άλλοι μεσίτες έλαβον γνώση του ακινήτου, μεταξύ των μεσιτών θα υπογράφετε σύμβαση συνεργασίας, η οποία θα αποκλείει στον συνεργασθέντα μεσίτη να λάβει εντολή ανάθεσης για το συγκεκριμμένο ακίνητο μετά την μετατροπή της σύμβασης σε απλή σύμβαση μεσιτείας, αλλά θα μπορεί να συνεργαστεί με τον μεσίτη που είχε λάβει την σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, όμως στην περίπτωση αυτή θα μπορεί να αξιώσει αμοιβή από τον αγοραστή-ενοικιαστή εντολέα του.
Άρθρο 6 Παρ 1β
μετά την πρόταση «ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής» να τεθεί:
το ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής θα αναφέρεται στην τιμή που αναγράφεται στην εντολή.
Άρθρο 6, Παρ. 2
Να συμπληρωθεί στο τέλος της παραγράφου:
έστω και άν στη πραγματοποιηθείσα σύμβαση αναφέρεται ότι δεν μεσολάβησε μεσίτης και αποδεδειγμένα υπάρχει εντολή ανάθεσης εν ισχύ κατά την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου από τον εντολέα.
Άρθρο 6 Παρ. 4
Να συμπληρωθεί στο τέλος της παραγράφου:
Εάν συναφθεί σύμβαση για ακίνητο διαφορετικό από το υποδειχθέν, ευρισκόμενο όμως στην ίδια διεύθυνση και ιδιοκτησίας του ιδίου εντολέα, η σύμβαση τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.
Εάν συναφθεί σύμβαση στο όνομα μέλους της οικογενείας του εντολέα, ή συγγενούς πρώτου ή δευτέρου βαθμού εξ αίματος ή εξ αγχιστείας, ή συνεργάτου ή συνεταίρων ή συγγενών των πρώτου ή δευτέρου βαθμού εξ αίματος ή εξ αγχιστείας ή εταιρείας από την οποία έλκουν συμφέροντα ένας εξ αυτών, η σύμβαση τεκμαίρεται ως αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη.
Άρθρο 6 Παρ. 5
Εάν ο εντολέας αναθέτει το ακίνητο στο μεσίτη και δεν υποχρεούται σε καταβολή μεσιτικής αμοιβής αυτό πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως, άλλως άν συναφθεί σύμβαση μεταξύ εντολέα (αγοράστη-ενοικιαστή)του μεσίτη και ιδιοκτήτη ο οποίος δεν διαθέτει έγγραφη συμφωνία περί μη καταβολής μεσιτικής αμοιβής εκ μέρους του στο μεσίτη και μόνο η δυνατότητα του μεσίτη να υποδείξει εσωτερικά το ακίνητο τεκμαίρει ότι η σύμβαση είναι αποτέλεσμα της διαμεσολάβησης του μεσίτη και ο εντολέας ιδιοκτήτης οφείλει μεσιτική αμοιβή στο μεσίτη του ιδίου ύψους τουλάχιστον με αυτή του αντισυμβαλλόμενου.
Σε περίπτωση νεοκατασκευαζόμενου ακινήτου στο οποίο η πρόσβαση είναι δυνατή χωρίς την φυσική παρουσία του ιδιοκτήτη, ο μεσίτης προκειμένου να αξιώσει την αμοιβή του, οφείλει να γνωστοποιεί στον εντολέα ιδιοκτήτη ότι έλαβε ενυπόγραφη εντολή για την υπόδειξη του ακινήτου καθώς και το όνομα του εντολέα αγοραστή τουλάχιστον με απλή τηλεομοιοτυπία, εντός 7 ημερών από την υπόδειξη του ακινήτου, για να δύναται να αξιώσει την αμοιβή από τον εντολέα ιδιοκτήτη,η οποία αμοιβή εφόσον δεν υπάρχει σχετική εντολή ανάθεσης και δεν υπογραφεί τέτοια μέχρι την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου θα ανέρχεται τουλάχιστον στο ύψος της αμοιβής που καταβάλει ο αντισυμβαλλόμενος
Σε περίπτωση ακινήτου που τα στοιχεία του ιδιοκτήτη είναι σε δημόσια θέα επί της προσόψεως του ακινήτου, και το ακίνητο υποδειχθεί στον εντολέα εξωτερικά και ληφθεί ενυπόγραφη εντολή για το συγκεκριμμένο ακίνητο, ο μεσίτης οφείλει να γνωστοποιήσει στον εντολέα ιδιοκτήτη το όνομα του εντολέα αγοραστή-ενοικιαστή τουλάχιστον με απλή τηλεομοιοτυπία εντός 7 ημερών από την υπόδειξη του ακινήτου, για να δύναται να αξιώσει την αμοιβή του εντολέα ιδιοκτήτη,η οποία αμοιβή εφόσον δεν υπάρχει σχετική εντολή ανάθεσης και δεν υπογραφεί τέτοια μέχρι την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου θα ανέρχεται τουλάχιστον στο ύψος της αμοιβής που καταβάλει ο αντισυμβαλλόμενος.
Σε περίπτωση ακινήτου που τα στοιχεία του ιδιοκτήτη είναι δημοσιευμένα στον έντυπο ή ηλεκτρονικό τύπο και υπάρχει ενυπόγραφη εντολή του εντολέα αγοραστή για το συγκεκριμμένο ακίνητο και πραγματοποιηθεί σύμβαση χωρίς την μεσολάβηση του μεσίτη, τότε ο μεσίτης δύναται να διεκδικήσει από τον εντολέα αγοραστή και την συμφωνηθείσα αμοιβή με τον εντολέα ιδιοκτήτη.
Ποιος θεωρείται «εντολέας»? Όταν σαν μελλοντικός αγοραστής, βλέπω μία αγγελία και παίρνω τηλέφωνο για να δω ένα συγκεκριμένο σπίτι, το οποίο έχει αναλάβει ένα μεσιτικό γραφείο με εντολή του ιδιοκτήτη του, (και πώς θα το πουλήσει αν δεν το δείξει σε αγοραστές?) πρέπει να υπογράψω συμβόλαιο με τον μεσίτη για να το δω? Θεωρούμαι εντολέας, όταν δεν έχω αναθέσει στο συγκεκριμένο μεσιτικό γραφείο να μου βρει σπίτι?
Η παράγραφος 3 περιέχει μία διάταξη την οποία μπορεί κάποιοι μεσίτες να εκμεταλλευτούν και να ωφελούνται χωρίς να κάνουν τίποτα
(Αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός, ο οποίος πράγματι μεσολάβησε στην κατάρτιση της σύμβασης.)
Όταν ένα ακίνητο δεν δεσμεύεται από αποκλειστική εντολή σημαίνει πως είναι εύκολο για έναν μεσίτη να προσεγγίσει τον ιδιοκτήτη όταν γνωρίζει στοιχεία του ακινήτου, και να εμφανιστεί ως δήθεν μεσολαβητής κατόπιν συνεννοήσεως με τον αγοραστή.
Δηλαδή ο μεσίτης Α έχει έναν γνωστό που ενδιαφέρεται για αγορά, ο οποίος υποψήφιος αγοραστής του γνωστοποιεί ότι ο μεσίτης Β του έχει υποδείξει ένα ενδιαφέρον ακίνητο, άνετα ο μεσίτης Α μπορεί να πάρει εντολή πώλησης από τον ιδιοκτήτη και να εμφανιστεί ως μεσολαβητής και να καρπωθεί αμοιβή που διαφορετικά θα έπαιρνε ο Β
Ενδεικτικά:
1. Πέραν της έγγραφης εντολής, τι συνιστά τεκμήριο τόσο για την υπόδειξη όσο για την διαμεσολάβηση? Αυτό πρέπει να γίνει απόλυτα σαφές.
2. Πώς εξασφαλίζεται ο μεσίτης στην περίπτωση που κάποιος εμφανίζεται ως υποψήφιος αγοραστής και βλέπει ένα ακίνητο για λογαριασμό τρίτου, αποσιωπώντας το στοιχείο αυτό, προκειμένου να μην πληρώσει την μεσιτική αμοιβή?
2. Πώς εξασφαλίζεται ο μεσίτης από κακόπιστους υποψήφιους αγοραστές, οι οποίοι αφού λάβουν γνώση του ακινήτου κατά την υπόδειξη, ισχυρίζονται ότι ξαφνικά θυμίθηκαν «ότι το έχουν δει ήδη»?
3. Σε ό,τι αφορά την φοροδιαφυγή, ας στραφεί η προσοχή όχι στους μεσίτες που δήθεν δεν θέλουν να κόβουν αποδείξεις, αλλά στους καταναλωτές που αρνούνται να καταβάλλουν τον ΦΠΑ. Ο μεσίτης δεν είναι έμπορος που εισπράττει τον ΦΠΑ στην τελική τιμή του προϊόντος και δεν κόβει απόδειξη, αρα το καρπώνεται.
Να ενθαρρύνεται ο καταναλωτής να απαιτεί την έκδοση αποδείξεων, αλλά και να τιμωρείται όταν αρνείται να καταβάλλει τον ΦΠΑ.
Ας καταβάλλει ο ίδιος ο εντολέας τον ΦΠΑ στην ΔΟΥ πριν την ολοκλήρωση της σύμβασης κατ αναλογίαν του φόρου μεταβίβασης ακινήτου.
Οταν κάποιος δε, αρνείται την καταβολή μεσιτικής αμοιβής, θα έχει να αντιμετωπίσει πέραν του μεσίτη στα δικαστήρια, και το ίδιο το Δημόσιο με το νόμο περί μη καταβολής ΦΠΑ.
Αυτό σε συνδυασμό με χαμηλότερο ΦΠΑ, θα οδηγήσει στο να εισπράττει το Δημόσιο λίγα από τους πολλούς και όχι πολλά από λίγους, σε μια ήδη εξουθενωμένη και αποσταθεροποιημένη κτηματαγορά.
β) «να καθορίζει ακριβώς την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας,»
Ο χαρακτηρισμός «ακριβώς» είναι ανεφάρμοστος στους αγοραστές και προβληματικός στους ιδιοκτήτες. Για να περιγραφεί ακριβώς ένα ακίνητο θα πρέπει να συνταχθεί κανονικό συμβόλαιο. Ας μην αναφερθούμε σε διαφορές στοιχείων πχ διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα όπως αυτά εμφανίζονται στο συμβόλαιο, στην πρόσφατη επιμέτρηση, στο τοπογραφικό, στο κτηματολόγιο κλπ. Οι μεσίτες δεν μπορούν και δεν πρέπει να υποκαθιστούν τους μηχανικούς, τους δικηγόρους, τους ενεργειακούς επιθεωρητές κλπ.
ΕΑΝ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΕΞΟΔΙΚΑΣΤΙΚΗΣ ΕΠΙΛΥΣΙΣ ΔΙΑΦΟΡΩΝ ΤΟ ΑΝΕΘΕΤΕ Η ΠΟΛΙΤΕΙΑ ΓΙΑ ΚΑΘΕ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΔΙΑΦΟΡΑ ΣΤΟ ΠΡΟΣΩΠΟ η ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΑ ΠΟΥ ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ ΕΙΔΙΚΕΥΜΕΝΟΣ ΓΑΙ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΣΕ ΛΟΓΙΣΤΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ, ΣΤΟΥΣ ΜΕΣΙΤΕΣ ΤΙΣ ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ & ΚΤΗΜΑΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ,ΤΙΣ ΑΓΡΟΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΣΤΟΥΣ ΠΡΟΕΔΡΟΥΣ ΤΩΝ ΣΥΝΕΤΑΙΡΙΣΜΩΝ ΤΙΣ ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΣΤΟΥΣ ΚΑΤΑ ΤΟΠΟΥΣ ΔΗΜΟΥΣ Κ.Λ.Π. ΤΟΤΕ ΟΙ ΑΓΩΓΕΣ ΠΟΥ ΚΑΤΑΤΙΘΕΝΤΑΙ ΣΤΑ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΑ ΘΑ ΕΧΑΝ ΜΕΙΩΘΕΙ ΣΤΟ 50%, ΑΦΟΥ Ο ΝΟΜΟΣ ΓΑΙ ΤΙΣ ΕΞΟΔΙΚΑΣΤΗΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΕΧΕΙ ΑΔΡΑΝΗΣΕΙ ΜΕ ΣΚΟΠΙΜΟΤΗΤΑ ΑΠΟ ΤΟΥΣ ΔΙΚΙΓΟΡΟΥΣ. Η ΠΡΟΣΠΑΘΕΙΑ ΑΥΤΗ ΣΕ ΠΡΩΤΗ ΦΑΣΗ ΘΑ ΕΧΕΙ ΓΝΩΜΟΔΟΤΙΚΟ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑ, ΚΑΙ ΣΕ ΔΕΥΤΕΡΗ ΦΑΣΗ ΘΑ ΠΕΡΝΕΙ ΤΟΝ ΔΡΟΜΟ ΤΗΣ ΑΝΑΛΟΓΟΣ ΜΕ ΤΗΝ ΕΚΒΑΣΗ ΤΗΣ ΠΡΟΣΠΑΘΕΙΑΣ. ΝΑ ΠΡΟΣΤΕΘΕΙ ΣΤΟΝ ΝΟΜΟ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΤΟΥ ΜΕΣΙΤΗ ΣΕ ΠΡΟΤΟΒΑΘΜΕΙΑ ΦΑΣΗ ΝΑ ΕΠΙΛΥΕΙ ΚΤΗΜΑΤΙΚΕΣ ΚΑΙ ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΔΙΑΦΟΡΕΣ.
Προτείνω να προστεθεί παράγραφος, που θα ορίζει ότι η σύμβαση μεσιτείας, ακόμα και η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δύναται να λυθεί ή καταγγελθεί, αζημίως και ανά πάντα χρόνο, ακόμη και πριν τη λήξη της, από τους συμβαλλόμενους, με τον ίδιο τρόπο με τον οποίο προβλέπεται η σύναψή της (π.χ. έγγραφη λύση, ανταλλαγή email κλπ). Η αγορά ακινήτων είνια αμείλικτη. Οι αποκλειστικότητες δημιουργούν αγκυλώσεις.
Mε τις υπάρχουσες εντολές και όσες θα έχουν υπογραφεί μέχρι την ψήφιση του νέου νόμου τι θα ισχύει; Θα υπάρχει κάποια μεταβατική διάταξη;
Η παράγραφος 5 του παρόντος άρθρου, θα αποτελέσει τον επόμενο χαμό στην αγορά και τα δικαστήρια θα γεμίσουν από υποθέσεις άρνησης αμοιβής.
Παράδειγμα: μου αναθέτει κάποιος τη πώληση του ακινήτου του με συμφωνηθείσα αμοιβή το 2% πλέον ΦΠΑ. Από μια αγγελία με βρίσκει ένας αγοραστής και του υποδεικνύω το ακίνητο αφού μου υπογράφει εντολή υπόδειξης με αμοιβή 2% πλεον ΦΠΑ. Με βάση τη παράγραφο 5, ακόμη και εάν δεν έχει αναφερθεί σε καμία από τις εντολές η απαγόρευση είσπραξης αμοιβής από το άλλο μέρος και οι δύο θα έχουν δικαίωμα να αρνηθούν την αμοιβή!
Δεν πρέπει να υπάρχει περιορισμός στον χρόνοισχύος της απλής εντολής ανάθεσης γιατί ενώ θα έχεις κάνει όλη την δουλειά και θα έχεις κάνει όλα τα έξοδα να το προωθήσεις την 2η φορά που θα πας για ανανέωση μπορεί να μην θέλει να στη δώσει ο πωλητής γιατί το ακίνητο είναι γνωστό ότι πωλείται και πολλές φορές ο φίλος του φίλου που το έχει δει παρουσιάζεται και το αγοράζει και ο μεσίτης μένει να κοιτάζει και να αναρωτιέται.
Επίσης η πληρωμή του μεσίτη πρέπει να γίνεται με την προκαταβολή οιουδήποτε ποσού γιατί αυτό θα είναι και ένας ανασταλτικός παράγοντας κάποιου να κάνει πίσω και να ματαιώσει την αγοραπωλησία χωρίς σοβαρό λόγο.
Τέλος όταν ένας μεσίτης έχει και τις 2 πλευρές να πληρώνεται και από τους δύο χωρίς συγκατάθεση κανενός γιατί τότε δεν υπάρχει λόγος να τρέχει γι αυτόν που δεν πληρώνει.
Το δε ποσοστό να είναι ανάλογο της αξίας των ακινήτων και να υπάρχει ένα ποσόν κάτω του οποίου δεν θα πληρώνεται ο μεσίτης γιατί τότε δεν θα αναλαμβάνει ποτέ μικρής εμπορικής αξίας ακίνητα γιατί η αμοιβή του δεν θα αξίζει του κόπου του χρόνου και των εξόδων του μεσίτη.
Ευχαριστώ
«1. Η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως»
Na προστεθεί : «επί ποινή ακυηρότητος»
Το φαινόμενο της εκτεταμένης φοροαποφυγής στις μεσιτικές δρασυηριότητες είναι σύνηθες,όπως εμπειρικά γνωρίζουν όλοι
οι ασχολούμενοι νομικοί.
Να προστεθεί,λοιπόν,στο άρθρο, σχετική παράγραφος που να συναρτά
την εγκυρότητα της κάθε μορφής σύμβασης μεσιτείας με την αναγκαία προσκόμιση-γνωστοποίηση και θεώρηση του σχετικού έγγράφου στη Δ.Ο.Υ. του μεσίτη,εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος.
Η διάρκεια της σύμβασης να έχει μέγιστο όριο π.χ. 2 χρόνια, πέραν του οποίου να μην υπάρχει υποχρέωση αμοιβής από τον πελάτη εφόσον αυτός είναι ιδιώτης και όχι επαγγελματίας (π.χ. εταιρία ακινήτων, κατασκευαστής, …)
Επίσης το κείμενο της σύμβασης να είναι προκαθορισμένο, και οι εταιρίες να μη μπορούν να προσθέσουν τίποτα άλλο. Ακόμα και σε περίπτωση που προσθέσουν να θεωρείται εκ των προτέρων όρος καταχρηστικός.
Επίσης να καθιερωθεί μέγιστη επιτρεπτή προμήθεια ανά εντολέα, όχι το ληστρικό 2%, αλλά το πολύ 1-1.2% ή 2% συνολικά και από αγοραστή και από πωλητή.
Φιλικά
Στην σύμβαση μεσιτείας θα πρέπει να αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του μεσίτη και το ονοματεπώνυμο του εντολέα η διεύθυνση κατοικίας και τηλέφωνο , επιπλέον και όχι απαραίτητα ο αριθμός ταυτότητας και φορολογικού μητρώου του εντολέα.
Προτείνεται η ειδική αναφορά σε συμβάσεις επιμερισμού μεσιτικής αμοιβής μεταξύ μεσιτών που να ορίζουν ρητά τη συμφωνία μεταξύ των συνεργατών, με σκοπό την αποφυγή διενέξεων και την προαγωγή πνεύματος συνεργασίας και αλληλεγγύης.
Αγαπητοι κυριοι.
Γιατι δεν δίνεται ενα υπόδειγμα της μεσιτικής συμβασης ώστε ολα αυτα που αναφέρονται να τα δουμε και εγγράφως και να βγάλετε απο τον κόπο όλους τους μεσίτες να συντάξουν την εντολή με βάση ολη την νομοθεσία σας.
Επίσης με την κείμενη νομοθεσία και πάλι δεν αποσαφηνίζεται το φλέγον θέμα της μεσιτικής αμοιβής, θεωρώ ευλογο να συμπληρωθεί μετα την εκφραση της προτασης : «..και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής..» του Άρθρου 6 Παρ 1β » στην εμπορική τιμή του ακινήτου που καθορίστηκε μετα των όποιων διαπραγματεύσεων.
Ώστε να μην εχουμε προβλημα με τα ποσα που αναγραφονται στα συμβόλαια και δεν ειναι δική μας ευθύνη.
Άρθρο 6 Παρ 3 «…Αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός ο οποίος πράγματι μεσολάβησε στην κατάρτιση της σύμβασης. »
Μήπως πρέπει να αναφέρουμε και πως αποδεικνυεται οτι όντως κάποιος μεσίτης μεσολάβησε πραγματικά στην πράξη ?
Επίσης καλό θα ήταν να δώσετε ισχύ και στην προφορική εντολή.
Ευχαριστω Πολύ
Αν δεν έχει ορισθεί διαφορετικά, η σύμβαση μεσιτείας ισχύει για έξι (6) μήνες. Η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας δεν μπορεί να ορισθεί μεγαλύτερη των οκτώ (8) μηνών, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμη μήνες, κατόπιν μονομερούς έγγραφης δήλωσης του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση ακόμη και μεταξύ των ιδίων συμβαλλομένων. ΑΠΛΑ ΑΠΑΡΑΔΕΚΤΟ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΙΝΗΤΕ ΣΑ ΧΕΛΩΝΑ ΘΑ ΕΙΝΑΙ ΘΑΥΜΑ ΝΑ ΠΟΥΛΗΘΕΙ ΣΠΙΤΙ ΝΩΡΙΤΕΡΑ ΤΟΥ 1 ΧΡΟΝΟΥ ΚΑΙ ΕΠΙ ΠΛΕΟΝ ΠΟΣΕΣ ΦΟΡΕΣ ΘΑ ΠΗΓΑΙΝΟΕΡΧΟΜΑΣΤΕ ΣΤΟ ΣΠΙΤΙ ΚΑΘΕ ΠΩΛΗΤΟΥ ΓΙΑ ΝΑ ΜΑΣ ΥΠΟΓΡΑΦΕΙ ΚΑΘΕ ΤΟΣΟ ΜΙΑ ΚΑΙΝΟΥΡΓΙΑ ΣΥΜΒΑΣΗ ? ΣΤΗ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΟΥ ΔΕΝ ΘΕΛΕΙ ΝΑ ΤΟ ΠΟΥΛΗΣΕΙ ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΥΠΟΓΡΑΦΗ ΑΠΛΑ ΜΑΣ ΤΟ ΑΝΑΚΙΝΩΝΕΙ ΤΙ ΝΟΗΜΑ ΕΧΕΙ ΑΥΤΗ Η ΠΕΡΙΠΛΟΚΗ ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ.
Οι περιορισμοί στην διάρκεια της απλής εντολής είναι εκτός της αγοράς και δε λαμβάνουν υπ’όψιν τη δυσκολία διαχειρίσεως μεγάλων ακινήτων και τις ακραίες συνθήκες που επικρατούν σήμερα που γίνονται 70-75% λιγότερες αγοραπωλησίες εν σχέσει με πριν λίγα χρόνια. Θα έπρεπε να υπάρχει πρόβλεψη για ρητή συμφωνία των μερών σχετικώς με την διάρκεια που θα μπορεί να είναι μεγαλύτερη των προβλεπομένων.
Η διάρκεια της αποκλειστικότητος είναι πολύ περιορισμένη και δε δίνει τη δυνατότητα σημαντικής επενδύσεως, ιδιαιτέρως στα μεγάλα ή δύσκολα ακίνητα.
Οι διαφωνίες σχετικώς προς το ύψος της αμοιβής (άρθρο 707 ΑΚ) πρέπει να δικάζονται με βάσει την πρόβλεψη του 705 ΑΚ δηλαδή «η αμοιβή που συνηθίζεται στον τόπο» και όχι αυθαιρέτως.