3.1. Θέση γηπέδου
Η θέση του γηπέδου, όπου πρόκειται να δημιουργηθεί το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, πρέπει να παρουσιάζει ενδιαφέρον από άποψη φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος, να είναι εύκολα προσπελάσιμη και να μην επιβαρύνεται από οχλούσες εγκαταστάσεις και πηγές ηχητικής και περιβαλλοντικής ρύπανσης.
3.2. Ενιαία έκταση
Η έκταση του γηπέδου ή των γηπέδων στα οποία πρόκειται να δημιουργηθεί το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα πρέπει να είναι ενιαία και να ανήκει σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες (φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή ΟΤΑ) εξ αδιαιρέτου, επιπλέον δε το σύνολο των ποσοστών ιδιοκτησίας να καλύπτει το 100% της έκτασης. Όλες οι εγκρίσεις (δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος, αρχιτεκτονικών μελετών, άδεια δόμησης, σήμα λειτουργίας) εκδίδονται στο όνομα τόσο του ιδιοκτήτη όσο και του μισθωτή, εφόσον υπάρχει. Δεν χορηγείται έγκριση δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος σε μεμονωμένο ιδιοκτήτη τμήματος εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας, ακόμη και αν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, εκτός αν ζητείται η χορήγηση της έγκρισης απ’ όλους τους συνιδιοκτήτες και για το σύνολο του γηπέδου. Όπου υπάρχει κτηματολόγιο, πρoσκoμίζεται θεωρημένο απόσπασμα κτηματολογίου.
Στην έννοια της ενιαίας έκτασης περιλαμβάνονται και τα γήπεδα που τέμνονται από τεχνικά έργα, ρέματα και δρόμους, πλην των εθνικών και επαρχιακών οδών που καθορίζονται στα άρθρα 1, 2 και 3 του Ν. 3155/1955 «Περί κατασκευής και συντηρήσεως οδών» (ΦΕΚ Α΄ 63) και στο π.δ. 347/1993 «Λήψη μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας», καθώς και των δημοτικών δρόμων κατά την έννοια του άρθρου 162 του π.δ. της 14/27.4.1999 «Κώδικας Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας» (ΦΕΚ Δ’ 580). Περιλαμβάνονται επίσης και περισσότερα του ενός όμορα γήπεδα, καθώς και γήπεδα που διαχωρίζονται μεταξύ τους από τα προβλεπόμενα στο προηγούμενο εδάφιο ρέματα και δρόμους, εφόσον μπορεί να ενοποιηθούν λειτουργικώς σύμφωνα με τα οριζόμενα παρακάτω.
Σε περίπτωση που το γήπεδο γειτνιάζει με ρέμα ή διασχίζεται από ρέμα θα πρέπει για την έγκριση της δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος και την εκτέλεση οποιωνδήποτε εργασιών να έχει προηγηθεί η οριοθέτησή του σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις (άρθ. 188, 345 παρ. 16 και 349 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Π.Δ. της 14/27.4.1999, ΦΕΚ Δ’ 580). Σε κάθε περίπτωση για τη διατήρηση του ενιαίου της έκτασης πρέπει να εξασφαλίζεται η δυνατότητα γεφύρωσης του ρέματος ή ενοποίησης του/των γηπέδου/ων με τεχνικό έργο και να προσκομίζεται βεβαίωση του οικείου Δήμου περί εγκρίσεως κατασκευής του σχετικού έργου, εφόσον πραγματοποιείται με δαπάνη του ιδιοκτήτη.
3.3. Εμβαδόν γηπέδου
Για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος το γήπεδο πρέπει να έχει εμβαδόν ίσο ή μεγαλύτερο των 150.000 τετραγωνικών μέτρων. Για τη μετατροπή υφιστάμενης τουριστικής εγκατάστασης σε σύνθετο τουριστικό κατάλυμα το γήπεδο πρέπει να έχει εμβαδόν μεγαλύτερο ή ίσο των 50.000 τετραγωνικών μέτρων.
3.4. Δόμηση και κάλυψη γηπέδου
3.4.1. Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα υπόκεινται στους όρους και περιορισμούς της εκτός σχεδίου δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων του από 20/28.1.1988 προεδρικού διατάγματος (ΦΕΚ Δ` 61), όπως ισχύει. Ο συντελεστής δόμησης είναι ενιαίος για το σύνολο του σύνθετου τουριστικού καταλύματος και δεν μπορεί να υπερβαίνει το 0,15 και ειδικώς για τα κατοικημένα νησιά, πλην Κρήτης, Κέρκυρας, Εύβοιας και Ρόδου, το 0,10. Για τον υπολογισμό της μέγιστης εκμετάλλευσης και των λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης, η έκταση στην οποία αναπτύσσεται το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα νοείται ως ενιαίο σύνολο.
3.4.2. Για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης του γηπέδου, για το κύριο ξενοδοχειακό κατάλυμα και τις τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, ορίζεται σε είκοσι τοις εκατό (20%) της επιφανείας του. Το ποσοστό αυτό προσαυξάνεται κατά το ποσοστό κάλυψης το οποίο κατά περίπτωση απαιτείται για την εγκατάσταση της ειδικής τουριστικής υποδομής.
3.4.3. Ο συντελεστής δόμησης και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης του σύνθετου τουριστικού καταλύματος υπολογίζονται επί της εκτάσεως για την οποία χορηγείται έγκριση καταλληλότητας από τον ΕΟΤ ή για την οποία εκδίδεται απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 2 του ν. 4014/2011.
3.5. Αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις
Οι υποχρεωτικές αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις προκύπτουν από τον εξής πίνακα:
| ΧΡΗΣΗ | ΑΠΑΙΤΟΥΜΕΝΗ ΑΠΟΣΤΑΣΗ |
| 1 | ΝΕΚΡΟΤΑΦΕΙΟ | 500 μέτρα ή 300 σε ευθεία γραμμή εφόσον δεν είναι σε οπτική επαφή με το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα και έχει αυτοτελή οδό πρόσβασης, εφόσον δεν προβλέπεται διαφορετικά από ειδικότερες διατάξεις |
| 3 | ΟΧΛΟΥΣΑ ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΑ-ΒΙΟΤΕΧΝΙΑ (μέσης και υψηλής όχλησης) | 500 μέτρα. Επιτρέπεται να μειωθεί η απαιτούμενη απόσταση σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που θα τεθούν στην ΜΠΕ. |
| 4 | ΝΟΣΟΚΟΜΕΙΟ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου, εφόσον δεν προβλέπεται διαφορετικά από ειδικότερες διατάξεις |
| 5 | ΑΓΡΟΤΙΚΟ ΙΑΤΡΕΙΟ/Α`ΒΟΗΘΕΙΕΣ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου, εφόσον δεν προβλέπεται διαφορετικά από ειδικότερες διατάξεις |
| 6 | ΑΕΡΟΔΡΟΜΙΟ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου. Δεν έχει εφαρμογή για ξενοδοχεία αεροδρομίων. |
| 7 | ΚΑΤΩ ΑΠΟ ΤΟΝ ΑΕΡΟΔΙΑΔΡΟΜΟ | Δεν επιτρέπεται εφόσον η όχληση υπερβαίνει τα επιτρεπτά επίπεδα (διερευνάται η συχνότητα των πτήσεων, τα μεγέθη των αεροσκαφών κλπ). Δεν έχει εφαρμογή για ξενοδοχεία αεροδρομίων. |
| 8 | ΣΙΔΗΡΟΔΡΟΜΙΚΗ ΓΡΑΜΜΗ | 100 μέτρα από τα όρια του γηπέδου. Η απόσταση επιτρέπεται να μειωθεί εφόσον αποδεικνύεται από τη μελέτη ηχομόνωσης των κτιρίων και εγκριθεί από την αρμόδια περιβαλλοντική αρχή ότι ο θόρυβος είναι στα επιτρεπόμενα όρια. |
| 9 | ΕΝΤΟΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΠΑΡΑΘΕΡΙΣΤΙΚΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ | Επιτρέπεται, εκτός εάν δεν προβλέπεται στις θεσμοθετημένες στην περιοχή χρήσεις. |
| 10 | ΔΑΣΗ | Ισχύει η διαδικασία του Ν. 998/1979 |
| 11 | ΕΚΠΑΙΔΕΥΤΙΚΑ ΙΔΡΥΜΑΤΑ-ΠΑΙΔΙΚΟΙ ΣΤΑΘΜΟΙ | 100 μέτρα. Η απόσταση επιτρέπεται να μειωθεί εφόσον αποδεικνύεται από τη μελέτη ηχομόνωσης των κτιρίων και εγκριθεί από την αρμόδια περιβαλλοντική αρχή ότι ο θόρυβος είναι στα επιτρεπόμενα όρια. |
| 12 | ΕΝΤΟΣ ΖΩΝΗΣ 500 μέτρων ΑΠΟ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΥΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ | Επιτρέπεται |
| 11 | ΠΥΡΟΣΒΕΣΤΙΚΗ ΥΠΗΡΕΣΙΑ | 100 μέτρα από το όριο του γηπέδου |
| 12 | ΠΥΛΩΝΕΣ ΥΨΗΛΗΣ ΤΑΣΗΣ | Αν υπάρχουν πυλώνες υψηλής ή μέσης τάσης μέσα στο γήπεδο απαιτείται βεβαίωση της ΔΕΗ ότι θα απομακρυνθούν. |
| 13 | ΑΡΧΑΙΟΛΟΓΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ | Επιτρέπεται με αιτιολογημένη γνώμη του ΥΠΠΟΤ |
| 14 | ΕΝΤΟΣ ΥΠΟΒΑΘΜΙΣΜΕΝΗΣ ΠΕΡΙΟΧΗΣ | Δεν επιτρέπεται. Εννοείται περιοχή υποβαθμισμένη από άναρχη δόμηση ή που περιλαμβάνουν σύνολο ασυμβιβάστων χρήσεων που δημιουργούν οπτική ρύπανση ή άλλου είδους όχληση όπως ΧΥΤΑ, ΧΥΤΥ, χωματερή, στάβλοι, θερμοκήπια. |
| 15
16 | ΕΛΟΣ
ΒΙΟΤΟΠΟΣ-ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΟΜΕΝΗ ΠΕΡΙΟΧΗ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου
Δεν επιτρέπεται εντός των ορίων περιοχών απόλυτης προστασίας |
| 17 | ΟΧΛΟΥΣΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου |
| 18 | ΣΤΡΑΤΙΩΤΙΚΕΣ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ | 100 μέτρα από το όριο του γηπέδου |
| 19 | ΒΙΟΛΟΓΙΚΟΙ ΚΑΘΑΡΙΣΜΟΙ ΠΟΛΕΩΝ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου. (Δεν νοείται η εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού του ίδιου του σύνθετου τουριστικού καταλύματος) |
| 20 | ΙΑΜΑΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ | Επιτρέπεται με την τήρηση του άρθρου 9 του ν. 3498/2006. |
| 21 | ΛΑΤΟΜΕΙΑ | 500 μέτρα από το όριο του γηπέδου |
3.6. Δάση και δασικές εκτάσεις
Για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος σε έκταση που έχει χαρακτηριστεί, εν όλω ή εν μέρει, ως δάσος ή δασική έκταση ακολουθούνται οι διαδικασίες των άρθρων 45 και 51 του ν. 998/79, όπως ισχύουν, και του άρθρου 12 του ν. 4014/2011.
3.7. Παραλία, αιγιαλός, όχθες και παρόχθιες ζώνες
Σε περίπτωση που το γήπεδο έχει πρόσωπο σε αιγιαλό και παραλία ή σε περίπτωση που εντός του γηπέδου υφίσταται λίμνη ή μεγάλη λίμνη, θα πρέπει για την έγκριση της δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος και την εκτέλεση οποιωνδήποτε εργασιών στο οικόπεδο να έχει η προηγηθεί ο καθορισμός της οριογραμμής του αιγιαλού, της παραλίας, της όχθης ή της παρόχθιας ζώνης αντιστοίχως κατά τη διαδικασία του άρθρου 5 του ν. 2971/2001.
3.8. Δουλείες διόδου
Σε περίπτωση που το γήπεδο βαρύνεται με δουλεία διόδου πρέπει η θέση της διόδου να έχει καθορισθεί με συμβολαιογραφική πράξη στο άκρο του γηπέδου και να απομονωθεί με περίφραξη.
3.9. Πυκνότητα κλινών ανά στρέμμα
Η επιτρεπόμενη μέγιστη πυκνότητα κλινών στα εκτός σχεδίου γήπεδα για τη δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος ορίζεται σε 8 κλίνες ανά στρέμμα. Ως πραγματοποιούμενη δυναμικότητα θεωρείται η κατά ΕΟΤ δυναμικότητα του ξενοδοχειακού καταλύματος προσαυξανόμενη κατά 2,5 κλίνες ανά 100μ2 κατασκευαζόμενων τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών. Εφόσον στο σύνθετο τουριστικό κατάλυμα περιλαμβάνεται γήπεδο γκολφ η θεματικό πάρκο για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης δυναμικότητας η συνολική επιφάνεια του γηπέδου μειώνεται κατά την έκταση η οποία βάσει των προδιαγραφών του ΕΟΤ είναι απαραίτητη για την εγκατάσταση του γκολφ ή του θεματικού πάρκου. Οι ως άνω πυκνότητες δεν έχουν εφαρμογή, εάν το γήπεδο ευρίσκεται σε περιοχή, όπου ισχύουν ειδικοί όροι και περιορισμοί σύμφωνα με το εκάστοτε Εγκεκριμένο Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό ή άλλες ειδικότερες διατάξεις.
3.10. Έγκριση κυκλοφοριακής σύνδεσης
Αν το γήπεδο έχει προσπέλαση από Εθνικό, Επαρχιακό δίκτυο ή δημοτική οδό θα πρέπει να έχει το απαιτούμενο «πρόσωπο» επ` αυτού, ώστε να μπορεί να κατασκευαστεί ο κόμβος κυκλοφοριακής σύνδεσης σύμφωνα με το από 5.11.84 Π.Δ. (ΦΕΚ Α’ 181). Η κατασκευή της κυκλοφοριακής σύνδεσης αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της αδείας λειτουργίας του συγκροτήματος. Κατά το στάδιο των εγκρίσεων θα πρέπει να έχει εξασφαλιστεί προέγκριση από την αρμόδια Υπηρεσία σχετικά με τη δυνατότητα κατασκευής της κυκλοφοριακής σύνδεσης.
3.11. Προσπέλαση
Η προσπέλαση στο σύνθετο τουριστικό κατάλυμα πρέπει να γίνεται από κοινόχρηστο δρόμο καλής βατότητας υπό όλες τις καιρικές συνθήκες. Με την επιφύλαξη των ειδικότερα οριζομένων στην παράγραφο 4.8 του άρθρου 4, το πλάτος του δρόμου ορίζεται σε 5,50 μ. τουλάχιστον, τελικού οδοστρώματος με αμμοχάλικο ή από σκυροσύντριμμα σε όλο του το μήκος μέχρι την συμβολή του με την κύρια ασφαλτοστρωμένη οδική αρτηρία. Ιδιωτικοί δρόμοι δεν γίνονται δεκτοί ως προσπέλαση τουριστικών εγκαταστάσεων, ούτε δουλείες διόδου, έστω και αν έχουν συσταθεί με συμβολαιογραφικές πράξεις και μεταγραφεί. Αν ο δρόμος προσπέλασης έχει σε ορισμένα σημεία του πλάτος μικρότερο από 5,50 μ. θα πρέπει να προσκομίζεται οδοιπορικό σκαρίφημα με πλήρη αποτύπωση του δρόμου από το γήπεδο μέχρι την οδική αρτηρία και το θέμα θα εξετάζεται κατά περίπτωση. Το οδοιπορικό θα συνοδεύεται από φωτογραφίες και άλλα τυχόν αναγκαία στοιχεία.
Σε περίπτωση που δεν επιτρέπεται η κυκλοφορία αυτοκινήτων στην περιοχή και αυτό αποδεικνύεται με βεβαίωση του οικείου ΟΤΑ ή του οικείου πολεοδομικού γραφείου, τότε το πλάτος του κοινοχρήστου δρόμου προσπέλασης μπορεί να είναι μικρότερο από 5,50 μ. (γίνεται δεκτό ως έχει το υφιστάμενο πλάτος του δρόμου). Στην τεχνική έκθεση πρέπει να διευκρινίζεται πώς θα γίνεται η προσπέλαση και πώς θα επιλύεται το θέμα της μεταφοράς προς το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα.
Σε περίπτωση, που η προσπέλαση στο γήπεδο γίνεται μόνο από τη θάλασσα (δεν υφίσταται χερσαία προσπέλαση), η αίτηση εξετάζεται μόνο, εφόσον αποδειχθεί, ότι επιτρέπεται να κατασκευαστεί το απαραίτητο λιμενικό έργο, που προτείνεται από τον αιτούντα για τη θαλάσσια προσπέλαση, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ώστε να εξασφαλίζεται ιδίως η ικανοποιητική μεταφορά προς το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, η τροφοδοσία του και η αποκομιδή των απορριμμάτων.
3.12. Ύδρευσn
Για τη λειτουργία του ξενοδοχειακού καταλύματος και των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών απαιτείται δυνατότητα παροχής νερού για όλο το εικοσιτετράωρο 450 λίτρων ανά κλίνη, για ολόκληρη τη δυναμικότητα του καταλύματος όπως αυτή καθορίζεται στην πιο πάνω παράγραφο 3.9.
Για τους κήπους του σύνθετου τουριστικού καταλύματος οι ανάγκες σε νερό ορίζονται επιπλέον:
- · για χλοοτάπητα 4 lit/τ.μ. αρδευόμενου κήπου
- · για λουλούδια 1,53 lit/τ.μ. αρδευόμενου κήπου
Για τα έργα ειδικής τουριστικής υποδομής οι απαιτήσεις σε νερό υπολογίζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες για το κάθε είδος προδιαγραφές.
Η ύδρευση της εγκατάστασης, με τις απαιτούμενες από τις παρούσες προδιαγραφές ποσότητες πόσιμου νερού, γίνεται από τον οικείο Δήμο. Εφόσον παρατηρείται στην περιοχή έλλειμμα υδατικών πόρων, γίνονται αποδεκτές διάφορες μέθοδοι εξασφάλισης του απαιτούμενου σε ποσότητα νερού για την υδροδότηση της μονάδας, όπως δημιουργία ταμιευτήρων, χρήση ανακυκλωμένου νερού, αφαλάτωση και υδρομάστευση, χρήση νερού γεώτρησης, μέθοδος μεταφοράς νερού από άλλη περιοχή κλπ.
3.13. Δυνατότητα ηλεκτρικής, τηλεφωνικής και διαδικτυακής σύνδεσης
Απαιτείται να υπάρχει δυνατότητα άμεσης σύνδεσης με τα υφιστάμενα δίκτυα της περιοχής. Σε αντίθετη περίπτωση θα αναλύεται στην τεχνική έκθεση από τον μελετητή πώς θα αντιμετωπιστεί το θέμα και θα εξετάζεται κατά περίπτωση. Οι απαιτήσεις για ηλεκτρoδότηση σε KW ημερήσια/άτομο έχουν ως ακολούθως:
ΔΥΝΑΜΙΚΟΤΗΤΑ Εως 50 51-100 101-200 201-300 301-400 401-500 501 & άνω κλίνες
2.8 2.5 2 1.75 1.5 1.4 1.25
Επίσης απαιτείται η παροχή τηλεφωνικής και διαδικτυακής σύνδεσης.
3.14. Αποχέτευση:
Τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα υποχρεούνται να κατασκευάσουν εγκατάσταση βιολογικού καθαρισμού λυμάτων σύμφωνα με το από Π.Δ 20.1.88 (ΦΕΚ 61/Δ`/28.1.88), εκτός εάν υφίσταται αποχετευτικό δίκτυο στην περιοχή και υπάρχει δυνατότητα σύνδεσης με αυτό. Η δυνατότητα σύνδεσης αποδεικνύεται με την προσκόμιση βεβαίωσης από τον αρμόδιο κατά περίπτωση φορέα.
Όσον αφορά τη χωροθέτηση τουριστικών καταλυμάτων μέσα ή δίπλα σε προστατευόμενες περιοχές – δάση και παραδοσιακούς οικισμούς (π.χ. Πήλιο, Κυκλάδες) τα κριτήρια θα πρέπει να αυστηροποιηθούν και να λαμβάνεται μέριμνα για τη φέρουσα ικανότητα των περιοχών αυτών σα σύνολο έκτασης.
Έξ ίσου, θα πρέπει να θεσμοθετούνται ανώτατα όρια μεγέθους ανά κτήριο και συγκρότημα, σύμφωνα με τις πολεοδομίκές και κτηριακές κλίμακες της κάθε περιοχής, ώστε το όποιο νέο κτήριο να εντάσσεται στον οικισμό και να μην αλλοιώνει το τοπίο, όπως συμβαίνει με το φαινόμενο των «οριζόντιων πολυκατοικιών» σε παραδοσιακούς οικισμούς, που και συναντούν πλήθος αντιδράσεων από τις τοπικές κοινωνίες και αρχές.
Σαν προέκταση των παραπάνω, η παρούσα Υπουργική Απόφαση είναι δυνατόν να προσκρούσει σε υπάρχοντα Προεδρικά Διατάγματα Εθνικών Δρυμών, Πάρκων και προστατευόμενων περιοχών που θέτουν αυστηρότερα και πιο συγκεκριμένα όρια.
Επίσης φαίνεται αδιανόητο να κατασκευάζεται τουριστικό κατάλυμα μέσα σε αρχαιολογικό χώρο. Δηλαδή, υπάρχει η δυνατότητα να κατασκευαστεί ξενοδοχείο πάνω στην Ακρόπολη, εφόσον δοθεί άδεια από την αρμόδια Αρχαιολογική Υπηρεσία, η οποία σε ένα χρόνο θα έχει περάσει σε Γερμανικό – Φιλανδικό management;;;;;
Υπάρχουν γήπεδα που αποτελούν ενιαία ιδιοκτησία και διασχίζονται όμως από τμήμα αιγιαλού ή αβαθή λωρίδα θάλασσας(κατ΄αντι΄στοιχία προς τα ρέματα). Προτείνεται στην παράγραφο 3.2 να προστεθεί:
Σε περίπτωση που το γήπεδο αποτελεί ενιαία έκταση (ένας τίτλος ιδιοκτησίας) και διασχίζεται από αβαθή λωρίδα θάλασσας ή/και τμήμα ζώνης αιγιαλού, για την λειτουργική ενοποίηση και τη διατήρηση του ενιαίου της έκτασης θα πρέπει να εξασφαλίζεται η δυνατότητα γεφύρωσης ή ενοποίησης του γηπέδου με τεχνικό έργο, μετά από έγκριση κατασκευής του σχετικού έργου κατά τις διατάξεις του Ν.2971/01, εφόσον πραγματοποιείται με δαπάνη του ιδιοκτήτη. Σε κάθε περίπτωση η αβαθής λωρίδα θάλασσας ή/και το τμήμα ζώνης αιγιαλού παραμένουν κοινόχρηστα σύμφωνα με το άρθρο 2 του Ν.2971/01.
3.4. Δόμηση και κάλυψη γηπέδου
Ο Σ.Δ. 0,15 δεν αρκεί για υφιστάμενες μονάδες που έχουν κατασκευαστεί με Σ.Δ. 0,2
Επομένως ο μόνος τρόπος μετατροπής παλιάς ξενοδοχειακής μονάδας θα είναι η απόκτηση κάποιας έκτασης γης. Και όχι μόνο, λόγω της διάταξης περί ενιαίου οικοπέδου, επιβάλλεται να είναι όμορη έκταση, μη δασική κλπ με όλες τις προϋποθέσεις που ορίζει ο Νόμος. Οπότε καταδικάζονται το 90% των υφισταμένων μονάδων να μην μπορούν να ενταχτούν στο νέο σχήμα.
Υπάρχουν δύο λύσεις
1. Αύξηση του Σ.Δ. 1,5 σε Σ.Δ. 0,2
2. Να επιτραπεί κατά παρέκκλιση την απόκτηση μη όμορης έκτασης με τρόπο παρόμοιο αυτού που περιγράφεται στο άρθρο 24 §1α i του Ν. 4014, χωρίς τις δεσμεύσεις καταλληλότητας οικοπέδου αφού θα δεσμευτεί προκειμένου να μην οικοδομηθεί.
3.10. Έγκριση κυκλοφοριακής σύνδεσης
Αν το γήπεδο έχει προσπέλαση από Εθνικό, Επαρχιακό δίκτυο ή δημοτική οδό θα (…)
—————
σχόλιο¨
να προστεθει «κύρια» μπροστά από «δημοτική οδό».
Το άρθρο περί κυκλοφοριακής σύνδεσης δημιουργεί άλλο ένα τεράστιο γραφειοκρατικό εμπόδιο. Δεν θεωρούμε σκόπιμο να επεκταθεί το μέτρο και σε «δημοτική οδό» η «κύρια δημοτική οδό», μια απλή σήμανση μείωσης της ταχύτητας (όπως στα σχολεία) αρκεί, με παρεμβάσεις επί του οδοστρώματος, και εν πέσει περιπτώσει είναι θέμα του Ο.Τ.Α. που επωφελείται οικονομικά κατά τα άλλα από την παρουσία του τουριστικού καταλύματος.
3.8. Δουλείες διόδου
Προτεινουμε να καταργηθει το
«και να απομονωθεί με περίφραξη.»
3.5. Αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις
Πρόκειται για παλιά διάταξη η οποία έχει αντικατασταθεί από την πολύ ποιο εμπεριστατωμένη Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.
Η διάταξη 3.5 καταστρατηγηθεί κατά κανόνα και δεν φέρνει κανένα αποτέλεσμα. Προκαλεί σύγχυση όταν ο επιτυχημένος ιδιόκτητης προκειμένου να μεγαλώσει την μονάδα του, αποκτάει νέα όμορη έκταση και μαθαίνει ότι πρέπει να ξαναπεράσει όλα τα στάδια διαδικασίας καταλληλότητας επειδή η νέα έκταση μπορεί τώρα να πλησιάσει επικίνδυνα κάποιο αγροτικό ιατρείο.
Προτείνουμε να καταργηθεί το 3.5.
3.4. Δόμηση και κάλυψη γηπέδου
———————————-
Η διάταξη κλείνει την πόρτα στην δημιουργία σύνθετου τουριστικού καταλύματος εντός οικισμού. Δεν επιτρέπει σε κάποιον φιλέλληνα επιχειρηματία να αναπαλαιώσει κάποιο εγκαταλειπόμενο χωριό και να του δώσει ξανά ζωή.
Για τις περιοχές εντός σχεδίου η εντός οικισμού, προτείνουμε να εξακολουθούν να ισχύουν οι οροί δόμησης της περιοχής για ξενοδοχείο (για το ξενοδοχειακό τμήμα) και για κατοικία (για τις κατοικίες). Ειδικά για κατοικίες η επιτρεπόμενη κάλυψη και δόμηση να είναι η μέγιστη που θα πρόκυπτε από κατατμήσεις η άλλο τρόπο εκμετάλλευσης, ανεξαρτήτως του πραγματικού τρόπου που διαλέγει ο μελετητής να εφαρμόσει.
Επίσης να προσαρμοστεί η διάταξη περί ενιαίου της έκτασης προκειμένου ένας ολόκληρος οικισμός με δημοτικούς δρόμους να θεωρηθεί σαν ενιαίο.
3.3. Εμβαδόν γηπέδου
——————–
Δεν κατανοούμε γιατί πρέπει η νέα φρέσκια επένδυση να επιβαρυνθεί τόσο πολύ σε σχέση με μια παλιά η οποία δεν είχε προβλεφτεί για το σκοπό αυτό. Τα μεγάλα οικόπεδα είναι δυσεύρετα και οι κατοικίες δεν απαιτούν υποχρεωτικά μεγάλες εκτάσεις καθώς μπορούν να μελετηθούν σαν χωριά η μικρές πόλεις.
Και ποιος θα καταλάβει μετά από λίγο καιρό γιατί σε αυτό το οικόπεδο επιτρέπεται κάτι που δεν επιτρέπεται στο άλλο ίδιας έκτασης δίπλα.
Επίσης η διάταξη ανοίγει την πόρτα σε διάφορες καταστρατηγήσεις.
Προτείνουμε ίδια έκταση 50 στρ. παντού.
3.2. Ενιαία έκταση
(…)Δεν χορηγείται έγκριση δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος σε μεμονωμένο ιδιοκτήτη τμήματος εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας, ακόμη και αν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, εκτός αν ζητείται η χορήγηση της έγκρισης απ’ όλους τους συνιδιοκτήτες και για το σύνολο του γηπέδου. Όπου υπάρχει κτηματολόγιο, πρoσκoμίζεται θεωρημένο απόσπασμα κτηματολογίου.
———————-
Πρότεινουμε η εγκριση να μην ακολουθει τον ιδιοκτητη, αλλά το ακίνητο. Θα επέτρεπε η προετοιμασία του φακέλλου απο τον ιδιοκτήτη προκειμένου να προκαλέσει ενδιαφέρον απο ξένο επιχειρηματία, παρουσιάζοντας έτοιμο ντοσιέ.
———————–
Στην έννοια της ενιαίας έκτασης περιλαμβάνονται και τα γήπεδα που τέμνονται από τεχνικά έργα, ρέματα και δρόμους,(…)
Σε περίπτωση που το γήπεδο γειτνιάζει με ρέμα ή διασχίζεται από ρέμα θα πρέπει για την έγκριση της δημιουργίας σύνθετου τουριστικού καταλύματος και την εκτέλεση οποιωνδήποτε εργασιών να έχει προηγηθεί η οριοθέτησή του σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις (άρθ. 188, 345 παρ. 16 και 349 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Π.Δ. της 14/27.4.1999, ΦΕΚ Δ’ 580). Σε κάθε περίπτωση για τη διατήρηση του ενιαίου της έκτασης πρέπει να εξασφαλίζεται η δυνατότητα γεφύρωσης του ρέματος ή ενοποίησης του/των γηπέδου/ων με τεχνικό έργο και να προσκομίζεται βεβαίωση του οικείου Δήμου περί εγκρίσεως κατασκευής του σχετικού έργου, εφόσον πραγματοποιείται με δαπάνη του ιδιοκτήτη.
———————-
Υπενθυμίζουμε ότι στις περισσότερες περιπτώσεις, το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ρεμάτων είναι κρατικό η κοινοτικό, πάντως όχι ιδιωτικό.
Με άλλα λόγια όπου ρέμα τέμνει μια ιδιοκτησία, ουσιαστικά παρεμβάλλεται άλλη ιδιοκτησία (του ρέματος) οπότε τα 2 αρχικά οικόπεδα δεν είναι όμορα. Χρειάζεται διευκρίνηση στον τρόπο απόκτησης από τον ιδιώτη της έκτασης αυτής καθώς και τον τρόπο υπολογισμού στην κάλυψη και δόμηση του οικοπέδου.
Θα χαιρετούσαμε εάν το καθεστώς των ρεμάτων έπαυε να είναι κοινόχρηστο και μπορούσε να γίνει ιδιωτικό, όπως είναι σε πολλές άλλες χώρες. Ο ιδιώτης θα έφερνε το βάρος της σωστής διαχείρισης των υδάτων και ίσως να σταματήσει να μπαζωθούν τα ρέματα.
Προτεινουμε
3.1. Θέση γηπέδου
Η θέση του γηπέδου, όπου πρόκειται να δημιουργηθεί το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα πέπει να είναι εύκολα προσπελάσιμη και να μην επιβαρύνεται από οχλούσες εγκαταστάσεις και πηγές ηχητικής και περιβαλλοντικής ρύπανσης.
————————-
Σημ. το ενδιαφέρον του τόπου το κρίνει ο επιχειρηματιας. Ο σκοπός της επενδυσης μπορει καλλιστα να περιλαμβάνει αναβάθμιση της περιοχής. Δεν υπάρχει λόγος να προωθηθούν επενδύσεις μέσα σε καταπληκτικα τοπία, όπου γινονται στόχο διαμαρτυριων λόγω καταστροφής του περιβάλλοντος, αλλά παραδίπλα.
Κύριοι,
Εαν αυτά είναι τα ελάχιστα κριτήρια τότε ή δεν κατανοείτε τι σημαίνει «ελάχιστος» ή φωτογραφίζετε ενδιαφερόμενους ήδη! Για την επιστημονικότητα του κειμένου θα παραθέσω ένα από τα πρώτα «ελάχιστα» κριτήρια : «πρέπει να παρουσιάζει ενδιαφέρον από άποψη φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος»
Ενδιαφέρον για ποιόν; Ποιός το κρίνει; Δεν θα κριθεί από τον αυριανό πελάτη; Μήπως θα το κρίνει ο ανοιχτόμυαλος, εξοικειωμένος με την επιχειρηματικότητα, ιδιαίτερα καταρτισμένος δημόσιος υπάλληλος της υπηρεσίας που θα υποβληθεούν τα σχετικά έγγραφα;
Δεν φτάνει ο πατερναλισμός έχουμε και φιλολογικές ανησυχίες στις Υπουργικές Αποφάσεις;
Το γιατί Ιδιωτικοί δρόμοι δεν γίνονται δεκτοί ως προσπέλαση τουριστικών εγκαταστάσεων, ούτε δουλείες διόδου, έστω και αν έχουν συσταθεί με συμβολαιογραφικές πράξεις και μεταγραφεί¨, μπορείτε να το εξηγείσετε;
Στο 3.5. Αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις
με ποιο σκεπτικό ορίζεται απόσταση απο αγροτικο ιατρείο?
τι όχληση δημιουργει το ένα στο άλλο?
ίσα ίσα σα θετικο θα μπορόύσε να είναι η κοντινη απόσταση.
Μερικές μόνο και ενδεικτικες παρατηρήσεις:
1)Στήν παράγραφο 3,5 στο σημειο 5 ,δεν υπαρχει λογος πολεοδομικος να ειναι μακρια το αγροτικο ιατρειο!!!500μ!!!το αντιθετο μαλιστα
2)Στο 3.9 η πυκνοτης κλινων ανα στρεμμα δεν τεριαζει με τον επιτρεπομενο ΣΔ
3)Στο 3,12 Το νερο 450 lt/ατομο ειναι υπερβολικο στανταρ και επιβαρινει και τις μελετες βιολογικου .Μεγαλος που θα δυσλειτουργει.
4)Καλος ο Ν.998 αλλα πως ξεπερνατε την αποφαση του ΣΤΕ που υπαρχει απο παλια και τον αδρανησε.;;
5)Καλα αν αυτα ειναι μειωση γραφειοκρατιας και διευκολινση επενδυσεων εγω σεν ειμαι πολεοδομος χωροτακτης αλλα αστροναυτης
Στα περί ύδρευσης πρέπει να εξασφαλιστεί και να καταστεί σαφές ότι:
– Θα υπάρχει αδιάλλειπτη παροχή ύδατος (για τα καταλύματα), με τη χρήση αντλιών (πιεστικών συγκροτημάτων) επαρκούς πίεσης και ροής (να καθοριστούν αριθμητικά όρια), με εφεδρικές διατάξεις, για την περίπτωση βλάβης.
– Να είναι απαραίτητη η διαθεσιμότητα εφεδρικής πηγής παροχής ηλεκτρικού ρεύματος (γεννήτρια) για την περίπτωση διακοπής του ηλεκτρικού ρεύματος από απρόοπτους παράγοντες, θεομηνίες, φυσικές καταστροφές, καθώς και η διαθεσιμότητα εφεδρικής γεννήτριας, για την περίπτωση βλάβης της κύριας γεννήτριας.
Είναι αδιανόητη η έστω και ολιγόλεπτη διακοπή ύδατος και πρέπει να εξασφαλιστεί η αδιάλλειπτη παροχή, μέ κάθε μέσον. Επίσης πρέπει να είναι υποχρεωτική η, επί 24ωρης βάσης, διαθεσιμότητα εκπαιδευμένου στη χρήση των σχετικών εγκαταστάσεων προσωπικού που θα έχει τη δυνατότητα χειρισμού και θέσης σε λειτουργία των εφεδρικών συστημάτων.
α) η ανέγερση ξενοδοχειακών μονάδων εντός της ζώνης 500μ. από παροδοσιακούς οικισμούς ενέχει τον κίνδυνο αλλαγής του τοπίου αυτών και της απάλειψης ενός βασικού τους χαρακτηριστικού.
β) η ανέγερση ξενοδοχειακών μονάδων εντός αρχαιολογικών χώρων έτσι όπως διατυπώνεται, αντίκειται στις διατάξεις του άρθρου 10 παρ. 3 του ν. 3028/02.
επιπλέον, για να μεταβιβαστεί μία οποιαδήποτε έκταση, πρέπει να βεβαιώνεται στην συμβολαιογραφική πράξη ότι δεν εμπίπτει εντός ορίων αρχαιολογικού χώρου…
μπορεί μία σειρά συνθηκών να μην επιτρέπουν τη διατήρηση αναλοίωτου του τοπίου των αρχαιολογικών χώρων, αλλά θεωρώ ότι στην περίπτωση αυτή, και με νομική κατοχύρωση, ο κύριος του έργου θα πρέπει να αναλαμβάνει δραστικές υποχρεώσεις έναντι των αρχαιοτήτων που θα πρέπει να μην λειτουργούν ανασταλτικά στην διαχείριση του χώρου, αλλά να ενσωματώνονται και να αναδεικνύονται, επιδεικνύοντας την ιδιαιτερότητα του ελληνικού τοπίου, να συνομιλεί με τις αρχαιότητές του.
3.14
Το νερό του βιολογικού καθαρισμού θα πρέπει να χρησιμοποιείται για άδρευση υπό τους όρους που ορίζει η σχετική ΚΥΑ.
Αναφορικά με τη χρήση νερού στους κήπους τα όρια που τίθονται είναι αρκετά υψηλά. Η επιτρεπτή κατανάλωση για χλοοτάπητα πρέπει να περιοριστεί στα 2,5lit/τμ ενώ για τα λουλούδια στο 1lit/τ.μ. Τα συγκεκριμένα όρια παραμένουν υψηλά για νησιωτικές περιοχές.
Σημείωνεται ότι ως πρώτη προτεραιτότητα για την άδρευση των κήπων θα πρέπει να είναι το ανακυκλωμένο νερό και έπειτα το πόσιμο.
Αναφορικά με το άρθρο 3.12 ότι πρέπει να υπάρχει δυνατότητα παροχής νερού με 450lit/κλίνη/ημέρα.
Η σωστή έκφραση πρέπει να είναι λιτ/διανυκτέρευση καθώς είναι διαφορετικές οι ανάγκες σε δίκλινο, τρίκλινο, σουιτα, κτλ. Σε όλα τα πρότυπα ανά τον κόσμο η προδιαγραφή είναι ανά άτομο και όχι ανά κλίνη.
Σε ένα ξενοδοχείο τύπου resort διαθέτει πισίνες, πλυντήρια, κήπους (υπολογίζονται ανεξάρτητα) τα 450lit/κλίνη/ημέρα είναι περιοριστικά.
Προτείνεται τα παρακάτω όρια:
Ξενώνες 150lit/άτομο/ημέρα
Αστικού τύπου ξενοδοχεία: 170lit/άτομο/ημέρα
Resorts 300 lit/άτομο/ημέρα
Να σημειώσω επίσης βάσει των μελετών μας τα resorts της Ελλάδος καταναλώνουν σήμερα περίπου 400lit/άτομο/ημέρα!
Στη διάθεσή σας για περαιτέρω διευκρινήσεις.
3.11. Προσπέλαση
Το οτι η «Η προσπέλαση στο σύνθετο τουριστικό κατάλυμα πρέπει να γίνεται από κοινόχρηστο δρόμο καλής βατότητας υπό όλες τις καιρικές συνθήκες» είναι αυταπόδεικτο.
Φαντασθείτε Luxury Resort χωρίς προσπελασιμότητα. Από εδώ και ύστερα αρχίζει η διαστροφή του άσχέτου, μικρομεσαίου στη λογική, γραφειοκράτη που σκέπτεται για τα resorts με την λογική ενοικιαζομένων δωματίων.
Δηλ. ΠΡΟΑΠΑΙΤΕΙ την ύπαρξη οδού 5,5 μ. για μια επένδυση σε έκταση πχ 1.000 ή 5.000 στρεμ. και δεν του περνά από το μυαλό οτι το έργο σύνδεσης, η απαιτουμένη οδός δηλαδή, είναι άμεση υποχρέωση του κράτους, όπου δεν υπάρχει τέτοιος δρόμος.